بلاگ سامان ۷۲۴

چگونه در اجاره ملک حرفه ای باشیم ؟

شاید بازار به هم ریخته ی این روز های مسکن در ایران خصوصاً شهر های بزرگ به نوعی دست مستاجران را در انتخاب مسکن مورد نظر و مطلوب بسته باشد؛ اما باز هم می توان در این فضای پر تنش مسکن که ظاهراً تمامی ندارد به نوعی در جست و جوی مسکن مطلوب خود باشیم و با اندک شانسی اجاره ملک مناسبی داشته باشیم.

اجاره ملک و یا بهتر بگوییم یک آپارتمان در فضا های شهری اگر چه حساسیت ‌هایی خرید ملک را ندارد اما به اندازه ی خود، ما را درگیر ماجرا های بسیاری خواهد کرد. شما وقتی ملکی را که مناسب نیست تحت اجاره در می آورید، به نوعی خود را به مدت حداقل یک سال درگیر شرایط نامطلوب آن ملک خواهید کرد. از طرفی اگر در پایان همان یک سال نتوانید خودتان را از شر آن ملک نامطلوب خلاص کنید، درگیری‌ های شما ادامه خواهد داشت. پس بهتر است که از همان ابتدا با چشمانی بازتر و ذهنی آگاه تر و تحقیقی بیشتر به سمت و سوی اجاره آپارتمان بروید و از یک سال تا چند سال با خیالی آسوده ‌تر زندگی را به پیش برانید. در ادامه با ما همراه باشید تا به نوعی با برخی نکات اساسی در زمینه ی تشخیص یک ملک مناسب آشنا بشویم.

 

نکاتی که باید در اجاره ملک در نظر داشته باشید

در یک نگاه کلی ملک مناسب،  جایی است که در دل بانوی خانه نشسته باشد. فضایی که بانو در آن احساس آرامش خواهد داشت می‌ تواند ملک مناسب شما به جهت اجاره باشد؛ اما دنیای پر التهاب امروزی خیلی هم اجازه به آسایش و راحتی بانوی خانه ها نمی دهد. در دنیای امروز فاکتور های دیگری نیز وارد این ماجرا شده اند. موضوعاتی مانند میزان نرخ اجاره بها، موقعیت مکانی، سطح دسترسی به امکانات شهری و... .

 

• ملک مناسب برای اجاره، ملکی است که همراه با صاحب خانه نباشد. این شاید اولین و دم دست ترین نکته در اجاره آپارتمان باشد؛ اما همین نکته ی ساده می تواند قیمت اجاره بها را اندکی جا به جا کند. اجاره ی ملک در حالتی که فاقد صاحب خانه است می تواند استقلال عمل بسیار بالایی را برای مستاجر به ارمغان بیاورد.

 

• سعی کنید منزلی را اجاره کنید که در زمان بازدید شما، خالی از سکنه باشد. در این حالت به خوبی می توانید از تمامی جزئیات، معایب و حتی خرابی های خانه آگاه شوید و از طرفی در زمان اسباب کشی نیز این موضوع می تواند مشکلات بسیاری را مرتفع سازد. از طرفی خالی بودن خانه در زمان اجاره ملک می تواند نشان کاملی از اندازه ی درست ملک باشد.

 

• در ایمنی ساختمان دقت کافی را داشته باشید. به هر حال شما قصد زندگی در آن ساختمان را خواهید داشت. پس باید از لحاظ شرایط ایمنی، اطمینان کافی کسب کرده باشید. استحکام ساختمان، ترک های موجود در دیوار ها، شرایط آسانسور، وجود پله ی فرار در ساختمان های بلند مرتبه و... این نکته را هرگز شوخی نگیرید. اجاره ملک بدون در نظر گرفتن جزئیات ایمنی بنا، تبعات مستقیم برای خودتان خواهد داشت.

 

• محله ی ملک مورد اجاره را از یاد نبرید. بروید و در خیابان ‌های اطراف قدمی بزنید. از امکانات شهری در محل مورد نظر اطلاع کسب کنید. شلوغی در ساعات مختلف روز و حتی جهت خیابان ها را در نظر بگیرید. خانه ای اجاره نکنید که بعد ها در زمان دسترسی به محل کارتان دچار مشکلات جدی بشوید. اجاره ملک در محله های قدیمی و یا دوردست و حتی جرم خیز به راحتی می تواند آرامش زندگی شما را تحت تاثیر بگذارد.

 

 

 

• سعی کنید در روز های منتهی به عقد قرارداد، در ساعات مختلف روز سری به خانه ی مورد نظر بزنید. به این ترتیب احتمال آنکه در جریان خلق و خوی همسایه ‌ها قرار بگیرید بسیار زیاد است. اجاره ملک بدون در نظر گرفتن اخلاقیات همسایه ها نمی تواند چندان عمل معقولی باشد.

 

• اگر ملک مورد اجاره همراه با صاحب خانه است بهتر است در مورد اخلاقیات صاحب خانه نیز اندکی پرس و جو داشته باشید. در اجاره آپارتمان صاحب خانه ی بداخلاق و یا حساس و شاید هم سختگیر به آسانی نظم زندگی شما را به هم خواهد ریخت.

 

• بهتر است ملک مورد اجاره دارای کنتور های مجزای آب و گاز و برق باشد. به این ترتیب به راحتی می توانید در تمامی هزینه های ساختمان شفاف باشید و بدون هیچ گونه تنشی از اجاره ملک مورد نظر لذت ببرید.

 

• بهتر است خانه ای را اجاره کنید که از سیستم سرمایشی و گرمایشی مستقل بهره می ‌برد. در این حالت کنترل شخصی بر این المان ها خواهید داشت. این نکته بیشتر در اجاره ملک همراه با صاحب خانه دیده می شود. فرض کنید در گرمای تابستان نتوانید کنترلی بر کولر خانه داشته باشید. چه عذابی بالاتر از این!!!

 

• اگر به دنبال آسایش بیشتری هستید، به سراغ آپارتمان های تک واحدی بروید. مطمئناً هزینه ی بیشتری خواهید کرد؛ اما انتظار آسایش بیشتری هم خواهید داشت.

 

• حتماً امکان دسترسی آسان و حتی المقدور نوع دسترسی به محل کار و یا مدرسه ی فرزندان خود را بررسی کنید. نزدیکی به مدرسه ی فرزندان می تواند در کاهش هزینه های جاری زندگی شما بسیار تاثیرگذار باشد.

 

• از اجاره ی واحد هایی که اتاقک آسانسور در داخل واحد طراحی شده است، اجتناب کنید. چرا که صدای رفت و آمد آسانسور حتما شما را آزار خواهد داد. در هر آپارتمانی به راحتی می توان متوجه ی این مسئله شد، به شرط آنکه دقت لازم را اعمال نمایید.

 

• در انتخاب منزل با‌ نقشه ی مناسب کوشا باشید. دست شما در اجاره ی ملک باز است. پس بهتر است به سراغ خانه های خوش نقشه بروید. اجاره ملک با نقشه ای که مناسب نیست تنها نظم زندگی شما را به هم خواهد ریخت.

 

• نورگیر بودن خانه، خصوصا نورگیر بودن آشپزخانه را حتما در نظر داشته باشید. بهتر است در هنگامه ی روز، حتی الامکان در هنگام ظهر از خانه بازدیدی داشته باشید.

 

• متراژ آشپزخانه را با توجه به تجهیزاتی که دارید تخمین بزنید. کاملا مطمئن شوید که کلیه ی تجهیزات شما در خانه ‌ای که اجاره می کنید قرار می گیرد.

 

مطالب بیشتر:

معامله قولنامه ای چگونه معامله ای می باشد ؟

معامله قولنامه ای :

معامله قولنامه ای یکی از معامله هایی می باشد که اسم آن را بارها شنیده اید. اما شاید برخی از شما به درستی از ویژگی های معامله قولنامه ای آگاه نباشید و معنی دقیق این واژه را ندانید. برای بسیاری از افراد این سوال پیش می آید که آیا معامله قولنامه ای ارزش قانونی دارد یا اینکه آیا می توانند قبل از خرید ملک استعلام آن را دریافت کنند ؟ سوالات زیادی در این مورد برای بسیاری از افراد پیش می آید که در ادامه سعی می کنیم به برخی از این سوالات پاسخ درست بدهیم.

قبل از اینکه در مورد ویژگی های معامله قولنامه ای توضیح دهیم توضیحی در مورد قولنامه ارائه می دهیم تا شما بهتر بتوانید با این واژه آشنا شوید.

 

معامله قولنامه ای چیست ؟

آن چیزی را که بیشتر افراد در زبان حقیقی خود مبایعه نامه می گویند دقیقا همان چیزی می باشد که در عرف آن را به نام معامله قولنامه ای می شناسند. به همین دلیل است که دو لفظ قولنامه و مبایعه نامه با یکدیگر تفاوت هایی دارند. معامله قولنامه ای یکی از قراردادهایی می باشد که طرفین آن را تنظیم می کنند برای انجام تعهدی که دارند، قولنامه در دادگاه اعتبار دارد و مفاد آن را باید اجرا کنید. به موجب معامله قولنامه ای اگر یکی از طرفین در تعهد خود خودداری کند دادگاه از او درخواست می کند که به آنجا برود و دلیل خودداری خود را بیان کند.

بدین ترتیب اگر فروشنده آن ملکی که معامله قولنامه ای را انجام داده است، از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی آن ملک که می خواهد به خریدار بفروشد خودداری کند باید به دادگاه برود و پاسخگوی خودداری خود باشد. خریدار می تواند از دادگاه درخواست نماید که فروشنده را برای آمدن به دفترخانه برای زدن سند مجبور کند.

 

آیا معامله قولنامه ای بهتر است یا سند ؟

آن چیزی که امروزه در کشور ما برای ثبت سند ملک های تجاری و مسکونی رایج می باشد این است که ملک مورد نظر یا سند تک برگ دارد و یا اینکه به صورت معامله قولنامه ای ثبت می شود. باید بدانید که مسلما بهترین ثبتی که برای اسناد مطمئن می باشد سند تک برگی می باشد که به شما ارائه می دهند، پس در نتیجه بهترین انتخاب شما در هر شرایطی خرید ملک هایی می باشد که سند دارند.

اما گاهی اوقات شما می توانید در مناطق بسیار خوبی خانه ای را با قیمت بسیار پایین تر پیدا کنید که آن را از طریق معامله قولنامه ای به ثبت برسانید. برخی از این خانه ها اصلا سند ندارند و به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در صورتی که شما می خواهید خانه ای را به صورت قولنامه ای خریداری کنید باید تمامی شرایط های معامله قولنامه ای را مورد بررسی قرار دهید تا بتوانید با آگاهی کامل خانه خود را معامله کنید.

 

 

نحوه خرید معامله قولنامه ای به چه صورت است ؟

تمامی ملک ها و زمین هایی که به صورت قانونی نمی باشند و ویژگی های تمام و کمال خود را ندارند قابل انتقال ب سند نیستند و باید در معامله قولنامه ای به ثبت برسند. عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند می شود و کسی که صاحب ملک است مجبور می شود ملک خود را به صورت قولنامه ای با خریدار معامله کند.

 

ساختمان هایی که به آنها انتقال سند صورت نمی گیرد ویژگی هایی دارند که شامل عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، ساخت طبقات غیر مجاز، پیش روی بیش از حد ساختمان در زمین، ساخت غیر قانونی یک واحد در همکف و .... می باشد. تا زمانی که یک ساختمان دارای این ویژگی ها باشد نمی تواند سند دریافت کند. در اینگونه شرایط کسی که صاحب ملک است خانه خود را با قیمت پایین تری به خریدار می فروشد. بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامه ای شرکت می کنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را خریداری می کنند.

 

البته به غیر از دلایلی که بیان کردیم دلایل دیگری هم وجود دارد که مانع انتقال ثبت سند می شود، عواملی که به غیر از عوامل دیگر مانع انتقال ثبت سند می شود شامل قرار گرفتن در طرح های شهرداری، بافت فرسوده خانه، تعویض خیابان و ... می باشد. در نهایت هم تمامی این موردهایی که بیان کردیم سند دریافت نمی کنند و به صورت معامله قولنامه ای مورد معامله قرار می گیرند.

 

چگونه استعلام معامله قولنامه ای را بگیریم ؟

یکی از مطمئن ترین راه هایی که شما می توانید استعلام خانه های قولنامه ای و املاک دیگری را دریافت کنید شهرداری می باشد. شما زمانی که استعلام این خانه ها و املاک را از شهرداری دریافت کنید می توانید اطلاعاتی در مورد میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب ساختمان و ... را کسب نمایید.

شما اگر این اطلاعات را در مورد ساختمان های قولنامه ای داشته باشید به راحتی می توانید ضرر و زیان آن ساختمان ها را برای خود مورد بررسی قرار دهید و با آگاهی کامل و همه جانبه این ساختمان های مورد نظر خود را خریداری کنید.

 

برخی نکات در مورد معامله قولنامه ای :

- زمانی که قصد دارید مسکن خود را به صورت قولنامه ای معامله کنید باید مشخصات مالی آن را ب آنچه که در سند قید شده است مطابقت دهید تا متوجه شوید آن ملک آزاد می باشد و در وثیقه یا رهن قرار نگرفته باشد. همچنین شما باید به مواردی مانند آب، گاز، برق، پارکینگ، انباری، تلفن و ...دقت داشته باشید که به طور کامل در سند قید شده باشد.

- اگر کسی که معامله قولنامه ای ملک را با شما انجام می دهد صاحب آن ملک نباشد و وکیل صاحب ملک باشد باید دلیل احراز سمت خود را بیان کند که بررسی شود آیا آن وکیل صلاحیت معامله دارد یا ندارد ؟ حتما دقت داشته باشید که تاریخ وکالت وکیل را مورد بررسی قرار دهید.

- اگر ملکی را که می خواهید خریداری کنید از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد باید گواهی انحصار وراثت را ارائه دهد تا از صحت آن مطمئن شوید.

 

مطالب بیشتر:

شرح وظایف اتحادیه مشاوران املاک

تقریباً هر شغلی در ایران دارای یک صنف یا اتحادیه می باشد و هر یک از این اتحادیه ها موظف به ارائه خدماتی مشخص به مشتریان خود می باشد. یکی از این مشاغل واسطه گری برای انجام معاملات ملکی از جمله خرید، فروش، رهن و اجاره انواع املاک از جمله تجاری، اداری و مسکونی می باشد و اتحادیه مربوط به این صنف اتحادیه مشاوران املاک می باشد. این اتحادیه دارای وظایف مشخصی است. در این مقاله قصد داریم تا مهمترین وظایف اتحادیه مشاوران املاک را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار دهیم.

 

کمیسیون های مختلف اتحادیه مشاوران املاک

اتحادیه مشاوران املاک دارای کمیسیون های مختلف می باشد و هر یک از این کمیسیون ها موظف به انجام برخی از وظایف این اتحادیه هستند. در این بخش از مقاله به معرفی کمیسیون های مختلف و شرح وظایف هر یک از کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک خواهیم پرداخت.

 

کمیسیون رسیدگی به شکایات

اعضای کمیسیون رسیدگی به شکایات در اتحادیه مشاوران املاک موظف به رسیدگی به شکایت های ارائه شده در رابطه با زمین می باشد. در این بخش از مقاله برخی از وظایف مهم این کمیسیون را بیان خواهیم نمود.

 

اگر خریداران و مصرف کنندگان املاک در رابطه با تخلف های صنفی واحدهای صنفی شکایتی داشته باشند می توانند این شکایات را به کمیسیون رسیدگی به شکایات اتحادیه مشاوران املاک اعلام نمایند. شکایت های ارسال شده به اتحادیه مشاوران املاک به کمیسیون رسیدگی به شکایات ارجاع می دهند. این کمیسیون باید شکایت ها را ظرف یک هفته بررسی نموده و جهت انجام اقدامات قانونی نظر خود را به رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام می کند. در مرحله بعد اتحادیه مشاوران املاک باید در 3 روز شکایت دریافت شده و نظر کمیسیون رسیدگی به شکایات را مورد بررسی قرار دهد.

 

در برخی مواقع تشخیص داده می شود که فرد صنفی هیچ گونه تخلفی انجام نداده است در این صورت شاکی، شکایت خود را پس گرفته و پرونده مختومه اعلام می شود؛ اما اگر تخلفی صورت گرفته باشد و شاکی اعتراض خود را بیان کند پرونده مورد نظر باید به هیئت بدوی ارسال شود تا مورد بررسی قرار بگیرد. کمیسیون رسیدگی به شکایات برای این که قادر باشد حقیقت امر را کشف کند و نظریه موجهی صادر کند و شکایت مطرح شده را تشخیص دهد، می تواند شکایت مطرح شده را با وظایف خود انطباق دهد و جهت پیش گیری از دخالت در امور مراجع قضایی از مشاور یا متخصص مربوطه استفاده کند.

 

کمیسیون حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک

وظیفه این کمیسیون رسیدگی به اختلافات موجود بین افراد صنفی است. این اختلافات نیز از طریق اتحادیه مشاوران املاک به کمیسیون حل اختلاف ارسال می شود. در دفتر اتحادیه مشاوران املاک باید شکایت های افراد صنفی ثبت شوند و پس از این که رئیس اتحادیه آن ها را دید برای بررسی شکایات آن ها را به کمیسیون مورد نظر ارسال کند. کمیسیون حل اختلاف باید شکایت را در عرض یک هفته مورد بررسی قرار داده و جهت انجام اقدامات قانونی نظر خود را به رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کند. جهت رسیدگی به هر شکایت اعضای کمیسیون حل اختلاف باید نظر هر دو طرف را شنیده و اسناد ارسال شده را مورد بررسی قرار دهند و در آخر نظر خود را اعلام کنند. اگر بین طرفین سازش برقرار شود نظریه صادر خواهد شد. همچنین اگر در مورد شکایت مطرح شده از لحاظ صنفی تخلفی مشاهده شود بر اساس قانون نظام صنفی و آیین نامه های مربوطه اقدام خواهد شد.

 

کمیسیون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک

کمیسیون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک جهت اجرای قانون نظام صنفی وظیفه دارد به واحدهای صنفی بازرس اعزام کند تا گزارش هایی را تهیه کرده و نتیجه را به هیئت مدیره اعلام کند تا بر اساس قانون نظام صنفی به آن رسیدگی شود. همچنین این کمیسیون وظیفه دارد تا واحد صنفی متقاضیان پروانه کسب را بازدید کرده و گزارش آن را به اتحادیه مشاوران املاک اعلام کند. هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد برای بازدید از واحدهای صنفی و رسیدگی به تخلفات صنفی تسهیلات مورد نیاز را به کمیسیون بازرسی و بازرسان اتحادیه اعطا کند.

 

در برخی از شهرها که امکان تشکیل کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک به طور مستقل وجود ندارد، می توان با تصویب کمیسیون نظارت برخی از این کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک را با یکدیگر ادغام نمود. اتحادیه مشاوران املاک باید هر ماه گزارشی از عملکرد هر یک از این کمیسیون ها را در قالب فرم های مربوطه که توسط دبیرخانه هیئت عالی تهیه شده است از طریق مجمع امور صنفی به سازمان بازرگانی استان ها اعلام کند. اتحادیه مشاوران املاک موظف به ارائه همکاری های لازم با سازمان بازرگانی استان ها جهت اجرای طرح های نظارتی و بازرسی های فصلی می باشد.

 

کمیسیون آموزش

اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد تا با همکاری سازمان های دولتی و غیر دولتی و یا به صورت مستقل تسهیلات لازم را برای آموزش های مورد نیاز افراد صنفی ارائه دهد. کمیسیون آموزشی برای افزایش سطح آگاهی و دانش عمومی اعضای صنف در رابطه با قوانین صنفی کشور دوره های آموزشی برگزار کند. اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد تا از طریق کمیسیون آموزشی جهت افزایش میزان اطلاعات و مهارت فنی افراد صنفی که صلاحیت فنی ندارند و همچنین برای بهبود کارآیی آن ها دوره های آموزشی لازم را برگزار کند.

 

وظایف کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک

کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک باید کار اعضای صنفی را از لحاظ مسائل فنی و تخصصی مورد بررسی قرار دهد. همچنین باید نظارت داشته باشد که آیا اعضای صنف قوانین و مقررات و اصول کسب را رعایت می کنند یا خیر؛ و آخرین وظیفه کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک برگزاری آزمون های مختلف با هماهنگی سازمان بنگاه های املاک برای بررسی صلاحیت فنی متقاضیان دریافت پروانه کسب می باشد.

 

اتحادیه مشاوران املاک باید کار بنگاه های املاک را به طور جدی مورد بررسی قرار دهند و در صورت مشاهده هر گونه تخلف بر اساس قانون با آن ها برخورد کنند. در ادامه این مقاله به مواردی که اتحادیه مشاوران املاک باید بر آن ها نظارت داشته باشد را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

 

مشاور املاک تمامی اسناد مورد معامله را باید قبل از تنظیم قرارداد با دقت بررسی کند و اصالت اسناد را به طرفینم معامله نشان دهد.

مشاور املاک باید تمامی توافق های صورت گرفته بین طرفین را با دقت در قرارداد ذکر کند. البته توافق های خلاف شرع و قانون ممکن است نیازی به ذکر شدن در قرارداد نداشته باشند.

 

در تمامی مبایعه نامه ها و قراردادها باید مشخصات کامل، آدرس و تلفن طرفین معامله ذکر شود و همچنین تمامی فضاهای خالی موجود در قرارداد باید با استفاده از مطالب و ارقام صحیح تکمیل شوند و در صورتی که نیاز به توضیحات بیشتر داشته باشید باید آن ها را به صورت خوانا در قسمت مشخص شده یادداشت کنید. به طور کلی قرارداد باید توسط طرفین معامله تائید شده و دارای اثر انگشت و امضا باشند. همچنین باید در قراردادهای املاک امضا و مهر متصدی مشاور املاک وجود داشته باشد و در هنگام عقد قرارداد حضور دو شخص به عنوان شاهد لازم و ضروری است. قرارداد باید در سه نسخه تکمیل شود، به هر یک از طرفین معامله یک نسخه داده می شود و نسخه آخر باید در بخش واحد صنفی بایگانی شود. اگر یکی از بنگاه های املاک هر سه نسخه قرارداد را پس از تنظیم و گرفتن امضا از طرفین در بنگاه خود نگاه داری کند به اعتقاد اتحادیه مشاوران املاک مرتکب تخلف شده و تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.

 

اتحادیه مشاوران املاک باید نظارت داشته باشد که بنگاه های مشاور املاک برای بستن قرارداد اجازه گرفتن بیعانه یا دستمزد نخواهد داشت. اگر این مورد توسط اتحادیه مشاوران املاک مشاهده شود واحد صنفی مرتکب خلاف شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.

 

در معامله های ملکی تا جای ممکن باید از دستگاه کارت خوان به نام مشاور املاک برای انتقال پول معامله استفاده شود و از استفاده از چک جلوگیری شود.

 

اگر صاحب بنگاه املاک در هنگام عقد قرارداد با طرفین معامله دارای خویشاوندی نسبی و سببی باشد باید به هر دو طرف این موضوع را اطلاع دهد و در صورتی که مشکلی رخ دهد باید خسارت وارد آمده را جبران کند.

 

مشاوران املاک باید در مقابل دریافت حق الزحمه و صدور صورت حساب رسمی باید به طرفین معامله رسید پرداخت کند.

 

یکی دیگر از وظایف مشاور املاک ثبت اطلاعات سند تنظیمی دفترخانه منطبق با تمهیدات در نظر گرفته شده در سامانه می باشد.

 

توافق های صورت گرفته در رابطه با قرارداد در صورتی اعتبار خواهند داشت که در سامانه املاک ثبت شوند و قرارداد در سه نسخه چاپ شود. اگر در قرارداد خط خوردگی، لاک گرفتگی و تراشیدگی مشاهده بدون این که توضیحات آن در سامانه املاک کشور ثبت شود، قرارداد بی اعتبار شناخته می شود.

 

اگر طرفین قرارداد یا یکی از طرفین ناشنوا، گنگ یا بی سواد باشد باید شخصی معتمد را هنگام تنظیم قرارداد با خود به بنگاه ببرد و فرد مورد نظر قرارداد را امضا کند. این شخص باید توانایی این امر را داشته باشد که قرارداد را برای طرفین معامله قابل فهم کند. تمامی این موارد باید در قرارداد ثبت شده و معتمد و معتمدان قرارداد را امضا کنند.

 

خرید و فروش زمین های دولتی در بنگاه های مشاور املاک ممنوع می باشد و اگر اتحادیه مشاوران املاک این مورد را مشاهده کند مراتب تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.

 

اگر قرارداد مورد نظر برای چندین سال قرار است بسته شود مشاور املاک تنها مجاز به دریافت حق کمیسیون برای سال اول بر اساس مبلغ یک چهارم اجاره می باشد و در صورتی که قرارداد برای سال های بعد تمدید شد حق کمیسیون بر اساس یک ششم اجاره محاسبه می شود و مشاور املاک مجاز به دریافت آن مبلغ می باشد.

 

در صورتی که یکی از طرفین معامله ملکی از تبعه خارجی باشد تنظیم قرارداد ملکی تنها در صورتی مجاز است که فرد مورد نظر مدارک معتبر اقامتی خود را ارائه دهد و هنگام تنظیم قرارداد تصاویر مدارک معتبر تبعه خارجی باید به اداره اماکن عمومی نیروی انتظامی ارسال شود.

 

در رابطه با خانه های وام دار قبل از اینکه قرارداد تنظیم شود مراتب باید توسط بانک استعلام شده و مبلغ بدهی مشخص شده و در قرارداد ثبت شود. در این شرایط بانک باید استعلام فک رهن را ارائه دهد.

 

در هنگام تنظیم قرارداد ملکی باید دو نفر شاهد حضور داشته باشند و قرارداد را امضا بزنند. در قرارداد باید اسم و مشخصات شاهدان به همراه شماره ملی ثبت گردد.

 

در صورت فسخ قرارداد مشاور املاک باید همه موارد را در ستون توضیحات به همراه تاریخ ثبت کند و پس از این که طرفین معامله را امضا کردند قرارداد توسط مشاور املاک مهر و امضا شود.

 

در مورد قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت در هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی باید تمامی تعهدات و شرایط قانونی رعایت شوند و در سند مالکیت ذکر شوند و خلاصه آن باید به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شود. مشاوران املاک قادر به تنظیم این قراردادها به صورت مستقل نیستند و پس از انجام صحبت های مقدماتی طرفین برای تنظیم قرارداد پیش فروش به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. مسئولیت عواقب ناشی از تخلفات در مورد این قراردادها به عهده مشاور املاک دارای پروانه کسب خواهد بود.

 

مشاور املاک باید از پنهان کردن حقایق در مورد قرارداد، ارائه اطلاعات غلط و بزرگنمایی خودداری کند.

 

یکی از موارد الزامی برای تمامی قراردادهای ملکی ثبت قرارداد به صورت چاپی و صدور کد رهگیری می باشد. در صورت عدم رعایت این موارد مشاور املاک مورد نظر تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت و برای ایشان بر اساس قوانین مصوبه اتحادیه مشاوران املاک مجازات در نظر گرفته می شود.

 

در صورتی که قبل از پایان یافتن قرارداد و بر اساس توافق طرفین معامله فسخ شد، فسخ کننده باید اضافه مدت اجاره کمیسیون را به طرف مقابل پرداخت کند.

 

در معامله های تهاتر برای ملکی که ارزش بیشتری دارد بنگاه باید حق کمیسیون را محاسبه کرده و هزینه کد رهگیری، ارزش افزوده طرفین معامله و حق کمیسیون را دریافت کند.

 

مشاور املاک باید به این نکته دقت کند که هر گونه فعالیت در زمینه فنی و مهندسی تداخل صنفی به حساب می آید و طبق قوانین اتحادیه مشاوران املاک با متخلفین برخورد خواهد شد.

 

مشاور املاک باید پروانه کسب، نرخ نامه و دیگر دستورالعمل های ابلاغ شده توسط اتحادیه مشاوران املاک را در واحد صنفی خود نصب کند تا مراجعان قادر به مشاهده آن باشند.

 

مطالب بیشتر:

آنچه مستاجران در مورد اجاره ملک باید بدانند

 

اگر شما هم یک مستاجر هستید و یا یک واحد تجاری را به نوعی تحت اجاره خود دارید، باید به این مورد توجه ویژه داشته باشید که موضوع تنظیم قرارداد مفصل تحت عنوان اجاره ملک مورد استفاده شما، یک مسئله غیر قابل چشم پوشی است. این را بدانید که همین موضوع پیش پا افتاده هر سال زمینه ساز اتفاقات و ماجراهای ساده یا حتی دردسرهای بزرگ می شود.

 

ممکن است شما در این گونه قضایا حسابی تبحر داشته باشید و تجربه های ناخوشایند بسیاری از این گونه ماجراها کسب کرده باشید و حالا زمانی که پای تنظیم قرارداد می روید، در تنظیم انواع قراردادهای اجاره ملک استادانه عمل کنید. شاید هم با شروع زندگی جدید و یا آغاز یک کسب و کار نوپا تازه در جریان اجاره املاک مسکونی و تجاری قرار گرفته اید و تازه در این مسیر با چند و چون انواع قراردادهای اجاره بها تا حدی آشنا شده اید.

 

به هر حال در هر نوع شرایطی از این دست که قرار دارید، بدانید که اطلاعات کافی و منطقی  از شرایط حقوقی و عرفی اجاره کردن ملک یک ضرورت انکار ناپذیر است. حالا سمت دیگر ماجرا را مورد توجه قرار دهیم و آن هم صاحب ملک است که در موضوع  اجاره ملک یک پای اصلی ماجراست.

 

بهرحال صاحب ملک هم حق و حقوقی دارد که آن هم می بایست رعایت شود، به همین دلیل اطلاع از نکات  اجاره املاک برای صاحب ملک هم امری ضروری است.

 

تنظیم قرار داد اجاره بها در حمایت از مستاجر

آنچه بدیهی است مقررات و قوانین کاملی برای اجاره بها در حوزه ی قوانین حقوقی کشور ما تنظیم نشده است و بخش عمده ای از مفاد قرار داد اجاره بها بر اساس موارد مورد بحث بین طرفین و منعقد کردن عینی این موارد  در قرارداد با توافق طرفین صورت می گیرد.

از این رو هر چند در برخی موارد، مراجع قانونی جزئیات را در تنظیم قرار داد اجاره بها گنجانده اند اما بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد با حساسیت بیشتری موارد ذکر شده در آن را بررسی نماییم. سعی کنید جزئیات مهم را در قرارداد اجاره ملک ذکر کنید تا بعدا مشکل ساز نشود. در اینجا قصد داریم به برخی از نکات کلیدی برای تنظیم قراردادهای اجاره بها بپردازیم.

 

تکلیف تغییرات فیزیکی و تعمیرات ساختمان را معین کنید

اگر بخواهیم از دید عرف به قضیه نگاه کنیم هزینه هر گونه تغییرات فیزیکی یا تعمیرات در ملک به عهده ی صاحب ملک می باشد؛ اما بهرحال بهتر است که این مورد در قرارداد اجاره بها ذکر شود. در موارد دیگری مانند عدم استفاده صحیح از تجهیزات ساختمان و نیز درخواست مستاجر برای تغییر شرایط فیزیکی ساختمان، این بند از قرارداد بطور کلی تغییر می یابد.

 

عقد قرارداد اجاره بها در دفتر اسناد رسمی

حتما برای شما هم زیاد پیش آمده است که به دلیل آنکه قرارداد اجاره بها حساسیت قراردادهای خرید ملک را ندارد طرفین معامله این قرارداد را در بنگاههای معاملات ملکی و یا در جایی به غیر از دفتر اسناد رسمی انجام می دهند. این مسئله در خصوص تمدید قرارداد اجاره بها بیشتر دیده می شود. بهرحال آنچه بدیهی است برای اینکه طرفین قرارداد به رعایت بندهای قرارداد مکلف باشند و اعتبار قانونی بیشتری داشته باشد، بهتر است تنظیم قرارداد اجاره ملک در دفتر اسناد رسمی یا یک نهاد معتبر قانونی انجام شود.

 

قرض الحسنه بودن پول پیش پرداختی توسط مستاجر در قرارداد عنوان شود

در بیشتر قراردادهای اجاره ملک مبلغی به عنوان پول پیش، رد و بدل می شود. با توجه به اینکه امکان عدم ثبت نهایی قرارداد وجود دارد بهتر است در قرارداد ذکر شود که این مبلغ بصورت قرض الحسنه می باشد تا در هنگام وصول مجدد آن، ماجراهای احتمالی به وجود نیاید.

 

امکان انتقال ملک به غیر از شخص اصلی وجود نداشته باشد

گاهی مواقع پیش می آید که مستاجر ملک اجاره ای را در اختیار شخص دیگری می گذارد. این موضوع بخصوص در املاک تجاری به وفور مشاهده می شود. با توجه به اینکه این مسئله می تواند تبعات قانونی برای صاحب ملک به همراه داشته باشد بنابراین بهتر است که صاحب ملک در این خصوص حساسیت بیشتری نشان دهد.

بخصوص اینکه  این مورد در مفاد قانونی هم پیش بینی نشده است. بنابراین این موضوع می بایست در بندهای قرارداد اجاره ملک پیش بینی و مطرح شود.

 

قرارداد اجاره ملک تنها به نام یک شخص باشد

در بسیاری از کسب و کارها که بصورت شراکت انجام می شود همه ی شرکا برای پرداخت هزینه های اجاره بها سهیم هستند؛ اما این مسئله هیچ ارتباطی با فرد صاحب ملک پیدا نمی کند.  شخص صاحب ملک تنها باید با یک فرد وارد معامله شود تا تمام موضوعات مربوط به اجاره ملک را از همان فرد پیگیر شود.

 

واحدهای تجاری که سند ملکی یا قولنامه های قانونی ندارند اجاره نکنید

این قضیه بیشتر به درگیری با مراجع شهری همچون شهرداریها برمی گردد. بهرحال به این مسئله توجه داشته باشید که در صورت وجود مشکل، شهرداری از فعالیت واحدهای تجاری بدون سندقانونی و یا مدارک مربوط به بهره برداری ممانعت می کند. بنابراین این موضوع در زمانی که مستاجر آن ملک را اجاره می کند، می تواند دردسرهای زیادی برای کسب کارش به وجود بیاورد.

 

نوع کاربری یا کسب و کار مستاجر در قرارداد عنوان شود

در قراردادهای اجاره ملک بخصوص در مورد واحدهای تجاری باید تکلیف نوع کسب و کار و شغل مستاجر کاملا مشخص شود. شفاف نبودن این مسئله می تواند تبعات قانونی را برای صاحب ملک به وجود بیاورد که قابل پیش بینی نباشد. بنابراین نوع کاربری و به عبارتی شغل مستاجر در واحد تجاری که اجاره کرده است باید در قرارداد اجاره بها عنوان شود تا در صورت لزوم با استناد به این بند، از هرگونه تخلف مستاجر جلوگیری کرد.

 

قرار داد توسط دو شاهد معتمد امضا شود

یادتان باشد که این دو شاهد را از میان رهگذران کوچه و خیابان حوالی بنگاه املاک پیدا نکنید!!! بهتر است که شاهدان قرارداد اجاره ملک از آشنایان و بستگان شما باشند تا در صورت بروز مشکلات احتمالی بتوانید روی شهادت آنها حساب کنید.

 

مطالب بیشتر:

مشاور املاک خوب باید چه ویژگی هایی داشته باشد ؟

بسیاری از شما با افرادی که مشاور املاک دارند و در این مورد فعالیت هایی را انجام می دهند آشنا هستید. از آنجایی که امروزه بازار خرید و فروش ملک پر رونق شده است هرگونه غفلت کوچک شما می تواند سرمایه شما را از بین برد. به همین دلیل است که شما باید به مشاور املاک خوبی اعتماد کنید و خرید و فروش املاک خود را از این طریق انجام دهید.

 

برای اینکه شما نزد مشاور املاک بروید بید در مورد ویژگی های آن آگاهی داشته بشید تا بهتر بتوانید به آنها اعتماد کنید و سرمایه خود را در اختیار آنها قرار دهید. مشاور املاک یکی از حرفه هایی می باشد که کسانی که در این حرفه مشغول به کار هستند باید با تمامی ویژگی های این حرفه آشنایی داشته باشند و به خوبی بتوانند فعالیت های خود را انجام دهند. هریک از تخصص های لازم را در مورد فعالیت های خود باید کسب نموده و از طریق تخصص هایی که دارند پاسخگوی پرسش های مردم باشند.

 

پس در نتیجه شما اگر می خواهید خرید و فروش املاک خود را انجام دهید باید به فردی اعتماد داشته باشید که تخصص های لازم را در این حوزه کسب کرده باشد و به خوبی بتواند فعالیت هایی را که در این مورد شکل گرفته است را انجام دهد. پس مشاور املاک یکی از مهمترین شغل هایی می باشد که باید ویژگی های مخصوص به خود را داشته باشد. در ادامه به طور مفصل در مورد خصوصیات و ویژگی های مشاور املاک خوب توضیح می دهیم.

 

 

ویژگی های مشاور املاک خوب به چه کسی گفته می شود ؟

امروزه کارهایی که دو طرف انجام می دهند و می خواهند ملک خود را خرید و فروش کنند به فردی امین و شاهد نیاز دارند که در این بین فردی مطمئن باشد تا معامله بین دو طرف به راحتی شکل بگیرد. این فردی که بین این دو طرف قرار می گیرد را مشاور املاک می گویند که در ابتدا این دو طرف را به یکدیگر معرفی می کند و بعد موجب می شود که بین آنها معامله ای شکل بگیرد. برای اینکه ویژگی های مشاور املاک خوب این معامله را شکل بدهد یک قرارداد قانونی تنظیم می کند که این قرارداد دارای کد رهگیری می باشد بعد که قرارداد را تنظیم نمود از آن ب هریک از طرفین یک نسخه ارائه می دهد.

 

در واقع باید بدانید که مویژگی های مشاور املاک خوب یک شخصی می باشد که بسیار مورد اعتماد بوده و هر دو طرفی که معامله را می خواهند برقرار کنند باید به او اطمینان کامل داشته باشند. اگر اطمینان و اعتمادی بین طرفین و مشاور املاک صورت نگیرد آنها به راحتی نمی توانند چک، اسناد و املاک خود را به راحتی به دست مشاور املاک بسپارند. یکی از مهمترین وظایف مشاور املاک این است که تمامی مدارک طرفین را مورد بررسی قرار دهد و از صحت و درست بودن آن اطمینان پیدا کند تا به هر دو طرف اطمینان دهد که مدارک آنها درست بوده و می توانند به یکدیگر اعتماد کنند.

 

برخی از افراد بر این گمان هستند که نیازی ندارند برای معاملات خود مشورتی انجام دهند و به تنهایی معاملات خود را انجام می دهند. در صورتی که هرچه قدر طرفین به یکدیگر اعتماد داشته باشند باید فردی را  به عنوان شاهد انتخاب کنند که به صورت قانونی تمامی مدارک آنها را مورد بررسی قرار دهد تا طرفیت با خیالی راحت معاملات خود را انجام دهند. اگر آنها به مشاور املاک رجوع نکنند و اختلافی بین آنها به وجود آید قانون برای آنها هیچ راهی را انتخاب نمی کند و مشکل آنها حل نمی شود.

 

یک مشاور املاک حرفه ای باید به گونه ای رفتار کند که در مرحله اول نیاز مشتریان خود را برطرف نماید و سپس برای خود به فکر کسب درآمد باشد. اگر این روش را به پیش بگیرد مشتریان اعتماد لازم را کسب می کنند و رضایت خود را با معرفی دوستان و نزدیکان خود به او اعلام می دارند. پس در نتیجه دقت داشته باشید که بهترین مشاور را برای انجام معاملات خود انتخب کنید تا هرگز دچار مشکل نشوید.

 

ویژگی های مشاور املاک خوب :

همانطوری که بیان کردی ویژگی های مشاور املاک خوب ویژگی هایی دارد که این ویژگی ها موجب می شود رضایت مشتریان بسیاری را به دست آورد.در ادامه این ویژگی ها را بیان می کنیم.

 

 

1. درستکاری و صداقت :

کسانی که می خواهند در اتحادیه املاک و مستغلات شرکت کنند و در آنجا جایگاهی داشته باشند باید در کلاس های مختلف آموزشی شرکت کنند تا جواز مورد نیاز را برای ورود به این اتحادیه کسب کنند. با در دست داشتن این جوازها می توانند اعتماد مشتریان را به دست آورند و آنها از دست کاری و صداقت مشاورین مطمئن خواهند شد.

 

1. اصرار و سخت کوشی :

یکی از ویژگی های مشاور املاک خوب خوب این است که روحیه سخت کوشی دارد و به دنبال بهترین راه می باشد تا رضایت مشتریان را به دست آورد. او برای اینکه به هدف خود برسد هرکاری که لازم باشد را انجام می دهد و زمان خود را برای رسیدن به آن هدف صرف می کند.

 

1. شنونده خوب :

مشاور در ابتدا باید از احساسات و تفکرات مشتری خود مطلع شود تا بتواند به خوبی به او مشورت های لازم را ارائه دهد، در نتیجه باید بدانید یکی از مهمترین ویژگی هایی که مشاور خوب دارد این است که شنونده خوبی برای حرف های شما باشد. او اجازه می دهد مشتریان شکایات خود را اعلام کنند و سپس نقش یک مشاور خوب را ایفا نماید.

 

1. شخصیت جذاب :

یکی از مهمترین چیزهایی که هر فردی مجذوب آن می شد شخصیت است. قطعا بیشتر مردم مجذوب شخصیت می شوند و رضایت بیشتری را از این طریق به دست می آورند.

 

1. مهم شمردن جزئیات :

مشاور املاک خوب باید به تک تک نیازهای مشتری دقت شود و جزئیات خواسته های او مورد نظر قرار گیرد. مشاور املاک هرچه ریزبین تر باشد و به جزئیات بیشتر اهمیت دهد سریعتر می تواند قرارداد ببندد.

 

1. علم و دانش فراوان :

بیشتر مشاورین املاکی که در این زمینه تحصیل کرده اند و مدارک تحصیلی دارند پیشرفت بهتری در این شغل خواهند داشت و نسب به همکاران خود از رشد چشمگیری برخوردار خواهند شد. بنابراین یادگیری و علم و دانش هم یکی از مهمترین ویژگی هایی می باشد که مشاورین املاک باید داشته باشند.

 

مطالب بیشتر: