قوانین مالک و مستاجر (بخش دوم)
قوانین مالک و مستاجر حاکم بر قراردادهای اجاره که از سال 1376 اجرا می گردد، علاوه بر تکالیف موجر و مستاجر و ذکر قواعد و اصول تنظیم اجاره نامه به حق و حقوق هر یک از طرفین نیز اشاره نموده است. از اینرو طرفین قرارداد اجاره در راستای حمایت قوانین موجر و مستاجر دارای حق و حقوقی بده که به تفصیل در مورد آن توضیح می دهیم.
حقوق مستاجر در قوانین مالک و مستاجر
طبق قوانین مالک و مستاجر، مستاجر در ازای پرداخت اجاره بها و اجاره ملک و تنظیم اجاره نامه طبق قوانین مربوطه از حقوقی به شرح ذیل برخوردار است.
واحد مسکونی: مستاجر طبق تعداد افراد ساکن در ملک مورد اجاره که در اجاره نامه قید شده است حق سکونت داشته و اجازه استفاده از مشاعات و پارکینگ و انباری واحد مورد نظر را دارد مگر اینکه جمله ای بر خلاف آن مبنی بر عدم استفاده در قرارداد نوشته شده باشد. همچنین چنانچه مبلغی به عنوان ودیعه از طرف مستاجر به مالک پرداخت گردد، مالک موظف به بازگرداندن آن به مستاجر هنگام تخلیه واحد مسکونی است. مستاجر حق این را دارد که در مورد تعمیرات کلی و اساسی از موجر درخواست نماید. مورد دیگر اینکه طبق قوانین مالک و مستاجر، مستاجر می تواند واحد مسکونی را به فرد دیگری اجاره دهد بجز مواردی که در اجاره نامه بندی برخلاف آن قید شود.
واحد تجاری و کسب و کار: مستاجر تنها مجاز به کسب و کار در زمینه قید شده در اجاره نامه بوده لیکن چنانچه اقدام به تغییر کاربری نماید موجر حق فسخ قرارداد را دارد بجز در مواردی که با هماهنگی موجر اقدام به تغییر نوع کسب و کار نماید. مورد دیگر اینکه معمولا در طی قرارداد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی توسط مستاجر به موجر پرداخت می گردد، لذا موجر موظف به عودت مبلغ سرقفلی در پایان مدت اجاره به مستاجر است. نکته قابل ذکر در مورد سرقفلی این است که طبق قوانین مالک و مستاجر مبلغ سرقفلی به قیمت روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می گردد.
حقوق موجر در قوانین مالک و مستاجر
از جمله حقوق موجر در قوانین مالک و مستاجر می توان به حق دریافت اجاره بها در موعد مقرر، حق درخواست تخلیه ملک از سوی مستاجر در پایان موعد مقرر و حق ورود به ملک مورد اجاره جهت انجام تعمیرات اساسی و کلی مورد نیاز را اشاره نمود.
قوانین مالک و مستاجر: سرقفلی
در قوانین مالک و مستاجر سرقفلی بدین صورت تعریف شده است: سرقفلی مبلغی است که مستاجر به عنوان ودیعه به مالک در ازای اجاره واحد تجاری و کسب و کار پرداخت می نماید و مطابق با عرف بازار و توافق طرفین تعیین می گردد. نکته قابل تامل در مورد سرقفلی این است که طبق قوانین مالک و مستاجر در سال 1376، مستاجر اجازه انتقال مورد اجاره را به شخص دیگری داشته و می تواند از مستاجر دوم سرقفلی نیز دریافت نماید بجز در مواردی که عدم امکان انتقال در اجاره نامه قید شده است. از طرفی در قراردادهای اجاره واحد تجاری که در تاریخ قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قوانین مالک و مستاجر سال 1356 می گردند، مستاجر علاوه بر اینکه حق انتقال محل کسب اجاره داده شده را ندارد، در صورت وقوع این موضوع موجر می تواند قرارداد را یکطرفه فسخ نموده و همچنین این حق را دارد که تنها نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازگرداند.
مطلب دیگر در مورد سرقفلی این است که سرقفلی اجباری نبوده و طرفین می توانند تنها بر سر پرداخت اجاره بها ماهیانه توافق نمایند. همچنین در صورت اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مالک موظف است که هنگام تخلیه مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید. لذا در صورت بروز اختلاف مابین طرفین حکم کارشناس رسمی دادگستری ملاک عمل قرار می گیرد.
مطالب بیشتر:
