قوانین مالک و مستاجر برای نخستین بار در سال 1356 تصویب و به اجرا گذاشته شد. بعد از آن چندین مرتبه قوانین موجر و مستاجر دستخوش تغییراتی از جمله اصلاح برخی بندها، حذف برخی تبصره ها و اضافه نمودن برخی موارد گردید. در حال حاضر آخرین ویرایش قانون مالک و مستاجر در سال 1376 انجام گرفته و اجرای قوانین موجر و مستاجر بر اساس آن لازم الاجراست. نکته قابل ذکر این است که قوانین مذکور در مورخ 26/05/1397 ویرایش و تصویب گردید و از تاریخ اول مهر 1376 جهت اجرا ابلاغ گردید، از اینرو کلیه قراردادهای اجاره بعد از این تاریخ ملزم به رعایت قوانین فوق بوده و چنانچه قوانین مالک و مستاجر قید شده، در تنظیم اجاره نامه رعایت گردد مشمول قانون خواهد گردید. با توجه به این نکته مهم رعایت قوانین و تنظیم اجاره نامه بر طبق آن جهت بهره مندی از لوایح و بندهای حمایتی مرتبط با مالک و مستاجر که در قوانین مالک و مستاجر آورده شده است ضروری است. حال به تعریف برخی اصطلاحات می پردازیم.
تعریف اجاره: اجاره به قراردادی گفته می شود که مابین دو نفر به نام موجر یا مالک و مستاجر عقد می گردد. در قرارداد اجاره ملک معینی که می تواند خانه، آپارتمان، مغازه، زمین و ... باشد به شخص مستاجر برای مدت معینی جهت استفاده و بازای دریافت مبلغ مشخصی که کرایه یا اجاره بها نامیده می شود واگذار می گردد.
شرایط اجاره در قوانین مالک و مستاجر
شرایط اجاره در قوانین مالک و مستاجر شامل چند شرط اصلی بوده که در صورت رعایت آن در عقد قرارداد اجاره، طرفین معامله یعنی مالک و مستاجر می توانند از حقوق و تکالیف ذکر شده در قانون بهره مند گردند و قرارداد مشمول قانون می گردد، لذا آگاهی از این شروط و بکار بستن آن در عقد قرارداد مهم و ضروری است.
- شخص اجاره دهنده یا موجر باید مالکیت ملک مورد نظر در قرارداد اجاره را داشته باشد، از اینرو چنانچه شخصی غیر از مالک نسبت به اجاره ملکی اقدام نماید، قرارداد اجاره مشمول قانون مالک و مستاجر نمی گردد.
- مستاجر می تواند ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد به غیر از مواردی که عینا در اجاره نامه قید گردیده که مستاجر حق واگذاری ملک مورد اجاره را به غیر ندارد.
- مدت اجاره ملک مورد اجاره باید به تاریخ و تعداد ماه و یا سال مشخص گردد. بنابراین چنانچه تنها عباراتی مانند یک سال، دو ماه و ... قید گردد، اجاره نامه باطل بوده و مشمول قوانین مالک و مستاجر نمی گردد.
- موجر و مستاجر باید عاقل و بالغ بوده و صحت آن نیز ثابت گردد. از اینرو چنانچه فرد نابالغ و یا دیوانه نسبت به عقد قرارداد اقدام نماید قرارداد اجاره باطل است. در این گونه مواقع قیم فرد می تواند از طرف او اقدامات لازم را انجام دهد.
- تنظیم اجاره نامه کتبی در دو نسخه و با حضور و امضای دو شاهد الزامی است. در صورت عدم رعایت این مورد قرارداد اجاره مشمول قوانین مالک و مستاجر نخواهد شد.
تکالیف موجر و مستاجر در قوانین مالک و مستاجر
طبق قوانین مالک و مستاجر سال 1376 هر یک از طرفین قرارداد اجاره دارای تکالیفی بوده که ملزم به اجرای آن می باشند.
تکالیف موجر: از جمله تکالیف موجر می توان به الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر بعد از عقد قرارداد، باز پس دادن مبلغ ودیعه مستاجر به وی در هنگام تخلیه ملک از سوی مستاجر و تقبل هزینه تعمیرات اساسی ملک اشاره نمود.
تکالیف مستاجر: طبق قوانین مالک و مستاجر، رعایت برخی مفاد نیز از طرف مستاجر الزامی است. از جمله این موارد می توان به پرداخت اجاره بها سر موعد، تخلیه ملک مورد اجاره در سررسید مدت اجاره، اجرای تعمیرات جزیی و پرداخت هزینه در ملک مورد نظر، پرداخت هزینه آب، برق، تلفن، شارژ ماهیانه و ...، نگهداری از مورد اجاره و جلوگیری از وارد آمدن خسارت، عدم تغییر شغل در مغازه بدون اطلاع مالک و عدم جلوگیری از انجام تعمیرات اساسی ضروری توسط مالک اشاره نمود.
تکالیف موجر و مستاجر در قوانین مالک و مستاجر به صراحت آورده شده و اجرای آن توسط طرفین الزامی است.
مطالب بیشتر:
