قوانین مالک و مستاجر

قوانین مالک و مستاجر تصویب شده در سال 1376، جهت موضوعات مختلف قرارداد اجاره دارای قوانین حقوقی است. در زیر به برخی از مهمترین نکات موجود در قوانین موجر و مستاجر اشاره می نمائیم.

نکات مهم در قوانین مالک و مستاجر

از جمله نکات مهم در قوانین مالک و مستاجر می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

• خسارت وارده به ملک: چنانچه حین مدت قرارداد اجاره خسارتی از جانب مستاجر به ملک مورد نظر وارد آید، طبق قوانین مالک و مستاجر، مستاجر موظف به جبران خسارت وارده است. در صورتیکه مستاجر اقدامی در جهت جبران خسارت ننماید مالک می تواند ادعای جبران خسارت نموده و طبق نظر دادگاه می تواند خسارت مورد نظر را از پول ودیعه مستاجر کسر نماید.

• ضمانت تخلیه ملک: مستاجر موظف به تخلیه ملک مورد اجاره در پایان مدت قرارداد است. در صورتیکه مستاجر اقدام به تخلیه نکند، مالک می تواند علیه مستاجر به دادگاه شکایت نموده و حکم تخلیه را دریافت نماید. طبق قوانین مالک و مستاجر موجر هنگام عقد قرارداد اجاره باید نسبت به اخذ چک ضمانت و یا سفته اقدام نموده تا به عنوان ضمانت اجرایی در صورت عدم تخلیه ملک به اجرا گذاشته شود.
• فسخ قرارداد: قوانین مالک و مستاجر در مواردی حق فسخ قرارداد را به مستاجر و در مواردی به موجر داده است. از جمله مواردی که مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد می توان به عدم مطابقت موارد اعلام شده از سوی موجر و ثبت شده در قرارداد اشاره نمود. به عنوان نمونه متراژ واحد مسکونی قید شده در قرارداد با متراژ واقعی مغایرت دارد و یا برخی امکاناتی که موجر در مورد ملک اعلام نموده در واقعیت وجود ندارد. در این گونه مواقع مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد. بطور کلی در قراردادهای اجاره این نکته ذکر می گردد که چنانچه مستاجر تمایل به فسخ دارد باید یک ماه زودتر از موعد مورد نظر به مالک اعلام نماید. در خصوص شرایط فسخ از طرف موجر می توان گفت؛ در مواقعی که مستاجر اقدام به انجام عمل خلاف قانون در محل مورد اجاره نماید، چنانچه مستاجر موجب وارد آمدن خسارت به ملک گردد و اقدامی در جهت رفع آن ننماید موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید.
• تمدید مهلت تخلیه: اگر مستاجر در پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نکند موجر می تواند علیه وی به دادگاه شکایت کند و در صورت ارائه مدارک مستدل و تقاضای تمدید، دادگاه معمولا یک ماه مهلت تخلیه را تمدید می نماید.

مقایسه قوانین مالک و مستاجر سال 1356 و 1376

مهمترین قوانین مالک و مستاجر موجود در ایران به قوانین تصویب شده در سال 1356 و سال 1376 بر می گردد. این قوانین در حوزه قرارداد اجاره لازم الاجرا بوده و در کلیه موارد حقوقی و دعاوی به آن استناد می شود. موارد تفاوت این دو قانون به شرح ذیل است:

• در قوانین مالک و مستاجر سال 1356 الزامی به نوشتن قرارداد به صورت مکتوب نیست و صرف رابطه موجر و مستاجر کافی است ولی طبق قوانین سال 76 ثبت قرارداد مکتوب و رعایت کلیه الزامات قرارداد ضروری است.
• قوانین مالک و مستاجر سال 1356 با توجه به تصویب برخی قوانین در سال 1362 معطوف به واحدهای تجاری می گردد در صورتیکه قانون سال 76 شامل کلیه اماکن مسکونی، تجاری، دولتی، خوابگاه و … می گردد.
• قوانین مالک و مستاجر سال 1356 جهت کلیه قراردادهای قبل و بعد از سال 56 لازم الاجراست در صورتیکه قوانین سال 76 تنها جهت قراردادهای بعد از سال 76 اجرا می گردد.

اماکن مشمول قوانین مالک و مستاجر سال 1356 تنها تحت پوشش این قانون بوده در صورتیکه قرارداد اجاره های بعد از سال 1376 علاوه بر قانون مالک و مستاجر سال 76 مشمول قانون مدنی و شرایط قید شده در قرارداد نیز می گردد.

• در قوانین مالک و مستاجر سال 56 مالک حق تخلیه ملک را در صورت پایان مدت قرارداد نداشته ولی طبق قوانین سال 76 مستاجر ملزم به تخلیه در موعد مقرر است.