بلاگ سامان ۷۲۴

 آشنایی با نکات مهم در رابطه با فسخ قرارداد ملکی

آخرین مرحله پس از انجام بررسی های لازم و انتخاب ملک مورد نظر عقد یک قرارداد قانونی جهت ثبت سند و اجرای مراحل مالی و محضری می باشد. در صورتی که شرایط مالک برای فروش ملک با مذاکرات و خواسته های قبلی شما تفاوت قابل توجهی داشته باشد این حق را دارید تا بر اساس قوانین معامله ملک جهت فسخ قرارداد ملکی اقدام نمایید. در اکثر اوقات با در نظر گرفتن زمان مورد توافق طرفین فسخ قرارداد ملکی کار ساده و آسانی خواهد بود، اما گاهی اوقات جهت انجام این کار باید دقت بیشتری نمود.

 

در صورتی که در گذشته تجربه خرید و یا فروش ملک را داشته باشید قطعا از این موضوع اطلاع دارید که در هر مرحله امکان فسخ قرارداد ملکی وجود دارد. جهت پیشگیری از زیان مالی برای طرفین معامله برای انجام این کار قوانین خاصی تعیین شده است. برای فسخ قرارداد ملکی شرایط خاصی نیز وجود دارد که با توجه به آن ها می توانید در هر مرحله معامله ملکی را فسخ نمایید.

کسب اطلاعات لازم در رابطه با قوانین و شرایط فسخ قرارداد ملکی باعث می شود یک معامله ملکی با موفقیت انجام شده و برای طرفین سودمند خواهد بود.

همواره توصیه می کنیم در مذاکرات اولیه به منظور خرید یا اجاره ملک دقت و توجه نمایید. در صورتی که هنگام بازدید از ملک و انجام بررسی های مورد نیاز و اجرای تحقیقات محلی مسئله ای برای شما پیش آمد، بهتر است این نکته را در نظر داشته باشید که قبل از عقد قرارداد در رابطه با مسئله پیش آمده صحبت کنید و تمامی مشکلات و نواقص مشاهده شده را در قرارداد ملکی در نظر بگیرید.

 

 

سوالات مهم در رابطه با فسخ قرارداد ملکی

• به چند روش می توان یک قرارداد ملکی را فسخ نمود؟
• آیا معنای حقوقی حق فسخ و فسخ قرارداد ملکی را می دانید؟
• آیا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد ملکی مورد نیاز است؟
• آیا امکان دارد یک بند خاص موجود در قرارداد ملکی را نادیده گرفت؟
• شرایط قانونی لازم جهت فسخ قرارداد ملکی چه هستند؟
• چه کسی موظف به پرداخت ضرر و زیان های ناشی از فسخ قرارداد ملکی می باشد؟
• نحوه و چگونگی شرایط فسخ قرارداد ملکی را توضیح دهید؟
• خریدار در چه مواردی اجازه ندارد تا قرارداد ملکی را فسخ نماید؟

 

روش های فسخ قرارداد ملکی

• یکی از روش های فسخ قرارداد ملکی رضایت طرفین برای فسخ قرارداد ملکی می باشد که به آن اقاله گفته می شود.
• هنگامی که یکی از طرفین جهت فسخ قرارداد ملکی تصمیم ارادی گرفته باشد به آن فسخ گفته می شود.
• فسخ یک قرارداد ملکی اغلب بر اساس شرایط و حکم قانونی انجام می گیرد. رضایت و یا عدم رضایت طرفین در این روش فسخ قرارداد ملکی هیچ تاثیری ندارد.

 

تعریف معنای حقوقی فسخ و حق فسخ

از لحاظ قانونی فسخ یک قرارداد ملکی به معنای برهم زدن یک معامله و یا قرارداد قانونی می باشد. حق فسخ در واقع به معنای اختیار و اجازه فسخ یک قرارداد می باشد. عموما فسخ یک قرارداد ملکی با اختیار قانونی و توسط خریدار، فروشنده و یا شخص ثالث انجام می گیرد. در تمامی قراردادهای ملکی توضیحاتی در رابطه با شرایط و مدت زمان مورد نظر طرفین وجود دارد که بر اساس آن می توان یک قرارداد ملکی را فسخ نمود. برای طرفین اجرای تمامی بندهای موجود در یک قرارداد رسمی و قانونی لازم و ضروری است از این رو توجه به تمامی جملات و موارد ذکر شده از اهمیت قابل توجهی برخوردار می باشند.

 

 

آیا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد ملکی ضروری است؟

رضایت طرفین جهت فسخ یک قرارداد ملکی مورد نیاز نمی باشد. هر یک از طرفین با استناد به بندهای موجود در قرارداد ملکی، توجه به مدت زمان ذکر شده و رعایت قوانین جهت فسخ قرارداد ملکی اقدام نماید. همانطور که گفتیم قرارداد با رضایت طرفین و یا بدون اطلاع یکی از طرفین در مراجع قانونی انجام گیرد. در صورتی که یکی از طرفین قصد فسخ قرارداد ملکی را داشته باشد باید بر اساس یکی از موارد ذکر شده در قانون مدنی این کار را انجام دهد.

 

آیا امکان دارد در یک قرارداد ملکی یک بند خاص نادیده گرفته شود؟

عقد قرارداد توسط یکی از طرفین و شتاب زدگی در انجام معاملات مشکلاتی همچون عدم تحویل ملک در زمان مقرر را ایجاد می نماید. در هنگام عقد قرارداد تمامی بندهای موجود در قرارداد را با دقت مطالعه نمایید. در صورت عدم اطلاع از کلمه یا اصطلاح خاص کمک گرفتن از کارشناس مسائل حقوقی از اهمیت والایی برخوردار است. در صورت وجود اعتماد و اطمینان به طرف مقابل تحت هیچ شرایطی قبل از مطالعه و بررسی هیچ قراردادی را امضا نکنید. ممکن است با گفتن جمله ای کوتاه حق فسخ قرارداد ملکی از شما گرفته شود و در صورتی که بخواهید قرارداد را فسخ نمایید این اختیار را نخواهید داشت و ضررهای احتمالی را باید پرداخت نمایید. در صورت ذکر جمله (اسقاط کافه خیارات) هنگام تنظیم قرارداد در یکی از بندها جهت فسخ قرارداد ملکی هیچ حقی نخواهید داشت. از این رو مطالعه تمامی بندها و قوانین موجود در یک قرارداد و بررسی کامل آن ها از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.

 

چه کسی مسئولیت پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد ملکی را بر عهده دارد؟

در تمامی قراردادهای ملکی یک بند به عنوان فسخ قرارداد وجود دارد که در آن به صورت آشکارا بیان شده است: در صورتی که هر یک از طرفین بخواهد قرارداد را به دلایل غیر قانونی فسخ نماید باید مبلغ را به طرف مقابل پرداخت نماید. این مبلغ توافقی می باشد و در تمامی قراردادهای ملکی یکسان نمی باشد. این مبلغ بر اساس ارزش ملک و اجاره یا خرید آن تعیین می شود. طرفین معامله باید در رابطه با این هزینه به توافق برسند.

 

شرایط فسخ قرارداد ملکی

مواردی جهت فسخ قرارداد ملکی بر اساس قوانین مدنی تعیین شده است. به اجازه و اختیار فسخ قرارداد ملکی در قانون مدنی خیار گفته می شود. در صورت وجود یکی از شرایط زیر برای طرفین معامله پرداخت ضرر و زیان مالی که در قرارداد ذکر شده است مورد نیاز نمی باشد.

 

روش های فسخ قرارداد ملکی

 

خیار مجلس

جهت توضیح این اختیار به طور مختصر باید گفت: تا هنگامی که پس از عقد قرارداد طرفین در معیت هم باشند و از یکدیگر جدا نشده باشند، حق فسخ قرارداد ملکی برای آن ها امکان پذیر می باشد.

 

خیار شرط

به بیان ساده، مدت زمان تعیین شده با توافق طرفین خیار شرط گفته می شود. هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد ملکی را در این مدت دارند. طرفین باید تمامی شروط ذکر شده در قرارداد را اجرایی کنند، در غیر این صورت امکان فسخ قرارداد ملکی برای طرفین وجود دارد.

 

خیار تاخیر در پرداخت ثمن

در صورتی که خریدار مبلغ ملک خریداری شده را در سه روز پرداخت نکند و عدم تحویل ملک توسط فروشنده، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید. نکته مهم در این رابطه این است که خریدار در قرارداد تاخیر در پرداخت هزینه را ذکر نکرده باشد.

 

خیار عیب

در صورتی که خریدار پس از عقد قرارداد و پرداخت وجه برای ملک مورد نظر ایرادی در لوله کشی یا سیم کشی یا دیگر موارد مشاهده کند حق فسخ قرارداد ملکی را دارد.

 

خیار غبن

در صورتی که پس از اتمام معامله یکی از طرفین متوجه شود از لحاظ مالی ضرر دیده است و از ارزش واقعی مبلغ کمتر یا بیشتر دریافت کرده باشد می توانند قرارداد ملکی را فسخ کنند.

 

خیار تدلیس

در صورتی که یکی از طرفین نکاتی را ذکر نماید که ارزش واقعی کمتر یا بیشتر نشان داده شود و طرف مقابل را به پرداخت و یا دریافت هزینه کمتر راضی نماید حق فسخ قرارداد ملکی وجود خواهد داشت.

 

تخلف وصف و خیار رویت

در صورتی که خریدار با استناد بر وصف و تعریف ملک و بدون بازدید آن ملک مورد نظر را خریداری نماید و پس از این ملک را دید توصیفات اشتباه فروشنده را ببیند حق فسخ قرارداد ملکی را دارد. در صورتی که خریدار ملک را مشاهده کرده باشد اما پس از عقد قرارداد عدم وجود صفات سابق را متوجه شود حق فسخ قرارداد ملکی را دارد.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک

در تمامی موارد ذکر شده در قرارداد طرفین معامله باید به توافق برسند و در صورت بروز تخلف از هر طرف قرارداد اجاره فسخ خواهد شد. شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک به صورت زیر است:

نکات فسخ قرارداد ملکی

• پس از تحویل گرفتن ملک توسط مستاجر، مشکلاتی در ملک مشاهده شود که سکونت در آن غیر ممکن به نظر برسد و یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه زیاد جهت رفع مشکلات مشاهده شده شود.
• مالک این حق را ندارد که قبل از موعد مقرر مستاجر را مجبور به تخلیه نماید. تنها در صورتی اجازه این کار را دارد که پیش بینی این شرایط در قرارداد ذکر شده باشد.
• در صورتی که مستاجر بنابه دلایلی بخواهد ملک را پیش از موعد مقرر تحویل دهد، باید یک یا دو ماه قبل از تخلیه ملک مالک را از این اوضاع باخبر سازد.
• در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره بها مدت زمان طولانی تاخیر داشته باشد و با وجود اخطار مالک اجاره بها را پرداخت نکند.
• مستاجر آسیب جدی به ملک وارد کند به صورتی که جبران آسیب ها برای مالک غیر ممکن باشد.

 

مطالب بیشتر: