ما در جامعه ای زندگی میکنیم که آپارتمان نشینی بخشی از عادات مردم شده است. ساختمان هایی که چندین طبقه هستند و افراد از هر فرهنگی در آن زندگی می کنند. انتخاب و وظایف مدیر ساختمان می تواند مقوله مهمی باشد. از این رو حتی در قانون آپارتمان ها نیز در مورد وظایف این شخص توضیحاتی بیان شده است.
می دانیم که هیچ کجای بدون قانون نمی تواند برقرار بماند. حتی محیط های کوچک همچون ساختمان ها و آپارتمان ها. از این رو تمام مجتمع های مسکونی باید مدیر و قوانین داشته باشند. علاوه بر آن هیئت مدیره ای نیز باید برای هر ساختمان انتخاب شود.
این که وظایف مدیر ساختمان چه می باشد، و محدوده ی اختیارات او تا چه میزان است، در قانون تملک آپارتمان ها بیان شده است. از آنجایی که هر کسی با این قوانین آشنا نیست، ما در این مطلب به این موارد قانونی اشاره خواهیم نمود.
ابتدا بهتر است بدانیم یک ساختمان به چه موارد قانونی نیاز دارد. مجمع عمومی و هیئت مدیره یا مدیر ساختمان. حال به توضیحی مختصر در مورد وظایف مدیر ساختمان و مجمع عمومی می پردازیم.
وظایف مدیر ساختمان
مجمع عمومی ساختمان چه وظایفی دارد؟
یکی از عالی ترین و مهمترین نهاد های تصمیم گیرنده در مورد ساختمان ها، مجمع عمومی می باشد. تمام کسانی که در یک ساختمان زندگی می کنند می توانند در مجمع عمومی حضور داشته باشند. علاوه بر آن حق رای برای همه ی ساکنین وجود دارد.
این که وظایف مدیر ساختمان چیست و اصلا مدیر ساختمان چگونه انتخاب می شود و باید چه کسی باشد، در جمع مجمع عمومی مشخص می گردد. معمولا کسانی که در ساختمان به عنوان مستاجر زندگی می کنند حق عضویت در این مجمع را ندارند.
اما می توانند در جلسات مجمع عمومی شرکت نموده و نظرات و ایده های خود را بیان نمایند. این که وظایف مجمع عمومی در ساختمان چیست را برای شما بیان می کنیم.
انتخاب مدیر ساختمان و ارائه لیستی از وظایف مدیر ساختمان، تصمیم گیری در مورد نحوه اداره امور موجود در ساختمان، اختیار دادن به مدیر ساختمان برای بستن قراردادهایی که لازمه ی اداره ی ساختمان است، تصویب نمودن گزارش سالانه در مورد هزینه ها و درآمدهای ساختمان، تغییر برخی مقررات ساختمانی در چارچوب قوانین کشوری و... .
همه این موارد از جمله وظایف مجمع عمومی به شمار می رود. مهم ترین وظایف مجمع عمومی، داده اختیارات و ارائه لیست وظایف مدیر ساختمان می باشد. عموما مجمع های عمومی به صورت سالانه تشکیل می شوند. نیازی نیست این جلسات ماهانه برگزار گردد.
یکی از وظایف مدیر ساختمان، ریاست جلسات مجمع عمومی می باشد. طبق مقررات تملک آپارتمان ها، اگر هیئت مدیره و یا مدیر ساختمان یا حداقل 3 نفر از کسانی که مالک ساختمان هستند، درخواست جلسه ای فوق العاده در ساختمان نمایند، مجمع عمومی جلسه ای ترتیب خواهد داد.
پس می توانیم بگوییم می توان بیش از یک بار جلسه ی مجمع عمومی را در سال برگزار نمود. اما برای برگزاری چنین جلسه ای باید یک هفته پیش از برگزاری جلسه، به صورت کتبی، تلفنی، ایمیل و یا فکس تشکیل جلسه را به تمام مالکین ساختمان اطلاع دهند.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
مدیر ساختمان چه کسی می تواند باشد؟
این که چه کسی می تواند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود، خود مسئله ای مهم است. زیرا وظایف مدیر ساختمان سنگین بوده و نیاز به صرف زمان بسیاری دارد. معمولا مدیر ها ساختمان به صورت یک ساله توسط مجمع عمومی انتخاب می شوند.
این یک شخص بتواند برای چندین سال متوالی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود، هیچ محدودیتی وجود ندارد. اما بهتر است مدیریت ساختمان به صورت چرخشی میان تمام مالکین بگردد. با این کار همه ی مالکین متوجه میشوند که باید نسبت به ساختمان و وظایف مدیر ساختمان حساسیت به خرج دهند.
یک نکته ی مهم در مورد انتخاب مدیر ساختمان این است که، می توان مدیر ساختمان را از میان اشخاص حقیق و حقوقی که خارج از ساختمان زندگی می کنند نیز انتخاب نمود. برخی از ساختمان ها به جای انتخاب یک مدیر، وظایف مدیر ساختمان را میان چند مدیر تقسیم می کنند.
یعنی در اصل چند مدیر برای ساختمان انتخاب می کنند. هیئت مدیره ساختمان نیز دقیقا وظایف مدیر ساختمان را برعهده دارد. اما تعداد اعضای هیئت مدیره همیشه باید فرد باشد. تا زمان رای گیری به مشکلی برخورد نکنند.
طبق قانون تملک آپارتمان ها، اگر پیش از پایان مدت مدیریت مدیر ساختمان، و یا یکی از اعضای هیئت مدیره فوت کند یا استعفا دهد، باید مجمع عمومی جلسه ای فوق العاده ترتیب بدهد. تا بتواند مدیر یا هیئت مدیره جدیدی برای انجام وظایف مدیر ساختمان انتخاب نمایند.
حال به سراغ مهمترین مسئله در انتخاب مدیر ساختمان می روید. این که مدیر ساختمان باید دارای چه وظایف و اختیاراتی باشد.
اختیارات قانونی و وظایف مدیر ساختمان
طبق مواد قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان دارای وظایف و اختیاراتی می باشد. ما در این مطلب به صورت کلی این مواد قانونی را بیان خواهیم کرد.
- اداره و حفظ ساختمان و اجرای درست تمام تصمیمات مجمع عمومی:
یکی از مهمترین وظایف مدیر ساختمان، حفظ و اداره ساختمان می باشد. منظور از این قانون این است که هر مدیر ساختمانی باید تمام فعالیت های خود را در حیطه ی محافظت از ساختمان انجام دهد. باید ساختمان را از خرابی و آسیب حفظ کند.
- عدم انتخاب جانشین به جای خود:
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان عدم تفویض اشخاص دیگر به سمت مدیریت می باشد. یعنی مدیر ساختمان بر اساس قانون تملک آپارتمانها حق ندارد شخص دیگری را به عنوان جانشین برای جایگاه خود انتخاب نماید.
مجمع عمومی زمانی که اقدام به انتخاب مدیر یا مدیران برای ساختمان می نماید، از تمام توانایی های این مدیران اطلاعات کسب کرده است. پس از وظایف مدیر ساختمان این است، که خود تمام کارها و وظایفش را انجام دهد. البته در برخی مواد مدیر می تواند اختیارات خود را برای کوتاه مدت در اختیار دیگری قرار دهد. در صورتی که مدیر بیش از سه روز در ساختمان حضور نداشته باشد.
- مشخص نمودن شارژ ماهانه هر واحد:
زمانی که مدیر توسط مجمع عمومی انتخاب می شود، وظیفه دارد شارژ ماهانه هر واحد آپارتمان را مشخص و از مالکین آنها دریافت نماید. این که شارژ واحد های ساختمانی به چه صورتی تعیین می شود، ویژگی های خاصی دارد که در قانون به عنوان وظایف مدیر ساختمان بیان شده است.
- رسیدگی به شکایات و اعتراضات ساکنین ساختمان:
یکی از مهمترین وظایف مدیر ساختمان، رسیدگی به شکایات و اعتراضات مالکین و ساکنین ساختمان می باشد. اگر کسی در مورد نحوه ی محاسبه شارژ پرداختی ساختمان، یا نحوه مدیریت ساختمان اعتراضی داشته باشد، باید به مدیر ساختمان مراجعه نماید.
مدیر نیز وظیفه دارد به شکایات این افراد رسیدگی نماید. طبق قانون تمام کسانی که دارای واحد ساختمانی می باشند، چه از آن استفاده کنند و چه استفاده نکنند، ملزم به پرداخت شارژ ماهانه واحد خود می باشند.
- خدمات بیمه آتش سوزی برای ساختمان:
مدیر ساختمان باید تمام واحد های ساختمانی را در برابر آتش سوزی بیمه نماید. از مهمترین و اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن ساختمان است. زیرا ممکن است هر زمان اتفاقی رخ دهد. باید ساختمان در برابر هرگونه حوادث احتمالی ایمن شده باشد.
- بررسی وکالت نامه هایی که از طرف نمایندگان مالکین ارائه می شود:
وظایف مدیر ساختمان در قبال نماینده گان مالکین، بررسی و رویت وکالت نامه است. باید صحت این وکالت نامه ها به تایید مدیر ساختمان برسد.
- اطلاع رسانی تمام تصمیماتی که در جلسات مجمع عمومی گرفته می شود، به افراد غایب در جلسه:
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان را می توانیم اطلاع رسانی بیان کنیم. برخی از مالکین و یا ساکنین ساختمان در جلسات مجمع عمومی شرکت نمی کنند. از این رو وظیفه مدیر ساختمان است، که تمام تصمیمی های گرفته شده در این جلسه را برای آنها بیان نماید. تقریبا ده روز از پایان روز جلسه مهلت دارد تا تمام اطلاعات را به غایبین برساند.
- ارسال نمودن اظهار نامه به مالکینی که بدهکار هستند:
وظایف مدیر ساختمان و هیئت مدیره در مورد افرادی که حق شارژ خود را پرداخت نمی کنند، ارسال اظهارنامه می باشد. این مسئله را به یاد داشته باشید، که چسباندن آگهی در تابلو اعلانات هیچ گونه وجه قانونی ندارد. به همین دلیل نمی توانید در مراجع قضایی به ان استناد نمایید.
اظهار نامه باید بر روی فرم های مخصوص دادگاه ثبت گردد و در سه نسخه به امضا برسد. پس از آن در دفتر دادگاه به ثبت برسد و مبلغی که مالک بدهکار است توسط مامور دادگاه به اطلاع او برسد. این مسئله را به یاد داشته باشید که در اظهارنامه باید تمام جزئیات مطالبه بیان شده باشد.
- درخواست از وزارت مسکن، جهت انتخاب کارشناس:
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان ارسال درخواست به وزارت مسکن است. برای این که کارشناسانی ارسال نموده و در مورد عمر مفید ساختمان بررسی هایی انجام دهند. این عمل برای زمانی لازم است که برخی از ساکنین معتقد باشند، عمر مفید ساختمان رو به پایان است.
از این رو برای جلوگیری از ضرر های مالی و جانی قصد تجدید بنا داشته باشند. اما اگر برخی دیگر از ساکنین با این مسئله مخالفت کردند، از وظایف مدیر ساختمان است، که درخواست کارشناس از وزارت مسکن و شهرسازی نماید. نظر کارشناس می تواند به این اختلافات پایان دهد.
مطالب بیشتر:
