بلاگ سامان ۷۲۴

 تبدیل رهن به اجاره ، چگونه و چرا ؟

تبدیل رهن به اجاره یکی از دغدغه های مستاجرانی است که به دنبال منزل یا محل کسب و کار خود هستند. در واقع اهمیت تبدیل رهن به اجاره به اندازه ای است که بسیاری از افراد ساعت ها برای آنکه بدانند چگونه می توانند اجاره را به رهن و رهن را به اجاره تبدیل کنند زمان می گذارند.

 

علاوه بر اینکه چگونه می توان تبدیل رهن به اجاره را محاسبه کرد ، نحوه محاسبه رهن کامل یک خانه هم بسیار اهمیت دارد. در واقع شما با محاسبه رهن یک خانه و ارزش خانه جهت اجاره دادن می توانید مرحله بعدی که تبدیل رهن به اجاره است را محاسبه نمایید. پس به عنوان اولین مرحله در تبدیل رهن به اجاره باید میزان رهن کامل محیطی که تصمیم به اجاره آن را دارید محاسبه نمایید .

با توجه به شرایط اقتصادی که امروزه زندگی های اکثر افراد با آن درگیر است ، هزینه خرید خانه به اندازه ای  افزایش یافته است که اکثر افراد قادر به خرید نخواهند بود . به همین علت اجاره نشینی هر روز در حال گسترش است . این اجاره نشینی به خصوص در زوج های جوان مشاهده می شود. برای اجاره نشینی سه راه وجود دارد که در این مبحث به بررسی هر 3 آنها خواهیم پرداخت و در نهایت تبدیل رهن به اجاره را مورد بررسی قرار می دهیم تا شما بتوانید به راحتی تبدیل رهن به اجاره را انجام دهید.

• اجاره بدون رهن
• اجاره و رهن
• رهن کامل

 

هر کدام از این روش ها سبک خود را دارند و بر اساس سبکی که این روش پیش میبرند مزایا و معایبی به وجود می آید . در واقع با سبک و سنگین کردن مزایا و معایب این روش ها ، نظر مالک نسبت به سبک اجاره و بودجه در نظر گرفته شما در رابطه با اجاره می توان تصمیم گرفت که کدام یک از آنها مناسب خواهد بود. در واقع مناسب بودن هر یک از این روش ها کاملا نسبی است و برای هر فرد در شرایط متفاوت می تواند فرق داشته باشد و تبدیل رهن به اجاره به شما کمک خواهد کرد تا تصمیم بهتری را بگیرید.

اگر مالکی هستید که قصد دارید تا ملک خود را برای اجاره قرار دهید و می خواهید بدانید که چگونه می توان تبدیل رهن به اجاره را انجام داد یا اگر مستاجری هستید که به دنبال ملکی برای زندگی یا کسب و کار خود می گردد و می خواهد بدانند قوانین تبدیل رهن به اجاره چیست در این مقاله به صورت کامل در جریان تمامی موارد مربوط به تبدیل رهن به اجاره در قسمت فوق قرار خواهید گرفت.

 

 

رهن کامل چیست ؟

یکی از رایج ترین انواع اجاره نشینی رهن کامل یک ملک است . در واقع رهن کامل به این معنی است که مستاجر مبلغی را که بر اساس فاکتور هایی تعیین شده است در ابتدای قراردادبه مالک ملک پرداخت می نماید و تا پایان زمان قرارداد هیچ گونه مبلغی به عنوان اجاره نباید پرداخت نماید . در واقع اکثر مالکین تمایل به رهن کامل ندارند مگر در شرایط خاصی که آنها مجبور به انجام رهن کامل بشنود . در واقع رهن در پایان قرارداد به مستاجر باز میگردد. در این تبدیل رهن به اجاره وجود ندارد.

 

اجاره چیست ؟

در کنار رهن یا ودیعه که گاها با پول پیش شناخته می شود ، مبلغی به جهت پرداخت ماهانه بر اساس توافق بین مالک و مستاجر در نظر گرفته می شود. این مبلغ در واقع بخشی از رهن است که به صورت ماهانه و بدون برگشت به مالک ملک پرداخت می شود. پرداخت اجاره معایب و مزایای خود را دارد اما به صورت کلی یکی از رایج ترین روش های اجاره ملک پرداخت اجاره است . برای محاسبه اجاره شما نیاز به تبدیل رهن به اجاره خواهید داشت.

چرا یک مالک ، ملک را رهن کامل می دهد ؟

اینکه یک مالک ، ملک خود را به صورت کامل رهن بدهد و تمایل تبدیل رهن به اجاره را نداشته باشد دلایل متعددی دارد که در این بخش به برخی از رایج ترین این دلایل خواهیم پرداخت .

• مشکلات مالی سبب شده است که مالک نیازمند نقدینگی شود.
• به جهت سرمایه گذاری ، پول نقد برای مالک کاربرد بیشتری خواهد داشت .
• مالک در ایران نباشد و بخواهد پولی را یکجا دریافت نماید.

 

رهن کامل چه مزایا و معایبی دارد ؟

به هر حال رهن کامل هم مانند باقی شرایط مزایا و معایبی خواهد داشت. که در این قسمت می خواهیم تمام معایب و مزایایی که رهن کامل خواهد داشت را مورد بررسی قرار می دهیم.

• از نظر مستاجر این مزیت وجود دارد که اصل پول حفظ می شود.
• از نظر مستاجر این مزیت وجود دارد که مبلغی به عنوان اجاره پرداخت می شود.
• از نظر معایب برای مالک می توان به این مورد اشاره نمود که باید این پول در انتهای قراردادبه صورت کامل پرداخت شود.
• از نظر مستاجر رهن کامل این مزیت را خواهد داشت که احتمال تمدید قراردادبیشتر باشد.
• از نظر مستاجر یکی از معایب این است که فسخ قرار با مشکلات بیشتری همراه خواهد بود

یکی از مشکلاتی که رهن کامل از نظر شرعی برای مالکین خواهد داشت حکم ربا است . در واقع بر اساس این حکم اگر شما منزل خود را به صورت کامل رهن بدهید از نظر اسلامی شما درگیر ربا خواهید شد به همین علت باید مقدار اندکی اجاره همواره در نظر گرفته می شود .  در این روش نیاز به تبدیل رهن به اجاره نخواهد بود.

 

 

چرا رهن کامل بکنیم ؟

اگر شما می خواهید در طول مدت زمانی که در یک محل سکونت دارید استرس اجاره را نداشته باشید بهتر است که رهن کامل را انجام بدهید. در واقع رهن کامل خیال شما را از نظر اجاره راحت می نماید. در واقع در رهن کامل اصل پول شما وجود دارد و اگر تورمی وجود نداشته باشد ارزش پول شما دچار مشکل نخواهد شد اما در زمان پرداخت اجاره شما پول خود را دیگر باز نخواهید گرفت . به همین علت اگر شما قدرت پرداخت رهن کامل را دارید و مالک خانه می پذیرد بهتر است رهن کامل انجام دهید. در غیر این صورت می توانید تلاش کنید تا میزان رهن به مراتب بیشتر از اجاره باشد.

 

نحوه محاسبه رهن کامل به چه صورت است ؟

همانطور که در مقدمه توضیح دادیم برای آنکه بتوانید تبدیل رهن به اجاره را انجام دهید باید رهن کامل را محاسبه نمایید. محاسبه رهن کامل فاکتور های مشخصی دارد که معمولا مشاورین املاک به واسطه این فاکتور ها ارزش یک ملک را برای رهن دادن محاسبه نمایند.

فاکتور های موثر در رهن :

• سن ساختمان
• ارزش زمین
• متراژ خانه
• سود بانکی

 

سن ساختمان ، عامل موثر در تبدیل رهن به اجاره

در واقع هر قدر از زمان ساخت یک بنا بگذرد قیمت آن بنا از نظر رهن دادن کاهش می یابد . در واقع میزان رهن معمولا نسبتی از ارزش خانه است . نرخ تبدیل ارزش خانه به رهن کامل یک خانه با ضریب یک چهارم تا یک ششم انجام می گیرد. تشخیص این ضریب بر اساس سن بنا است . در واقع هر اندازه سن بنا بیشتر باشد ، ارزش بنا کاهش یافته و نرخ تبدیل ارزش به رهن کاهش می یابد . به عنوان مثال اگر بخواهیم خانه ای که نوساز است را رهن دهیم ارزش خانه را در یک چهارم ضرب می نماییم. در نهایت پس از آنکه ارزش ملک به دست آمد و بر اساس آن ارزش

 

ارزش زمین ، تاثیر گذار بر نرخ تبدیل رهن به اجاره

یکی از مهم ترین عوامل موثر بر تعیین رهن یک ملک ارزش زمین آن ملک است . در واقع زمانی که یک کارشناس املاک برای تعیین ارزش آپارتمان شما یا ملک شما به محل می آید اولین نکته ای که در قیمت گذاری ملک و در نهایت رهن در نظر میگیرد این است که زمین شما تا چه حدی ارزشمند است . اگر بخواهیم با مثال ملموس تری این موضوع را شرح دهیم باید بگوییم قطعه زمینی که در نیاوران قرار گرفته است با قطعه زمینی که در شهر ری تهران قرار گرفته از نظر قیمتی کاملا متفاوت است. علاوه بر تفاوت در قیمت نرخ تبدیل رهن به اجاره  نیز متفاوت خواهد بود.از نظر اینکه چگونه ارزش زمین یک محدوده مشخص می شود باید به موارد زیر اشاره کرد:

• وضعیت جغرافیای منطقه : در واقع وضعیت جغرافیایی به این منظور بیان می شود که ملک شما در کدام منطقه شهر قرار گرفته است . علاوه بر آن عدم قرار گیری بر روی گسل ، عدم قرار گیری در جوار کاربری های نامطلوب ، عدم سر و صدای زیاد و ... نیز از نظر جغرافیای منطقه ای بر روی ارزش ملک شما و نرخ تبدیل رهن به اجاره تاثیر گذار خواهد بود.
• مسائل قانونی مرتبط با املاک : هر قدر مسائل قانونی ملک شما در جایگاه درست تری قرار گرفته باشد ارزش ملک شما بیشتر خواهد بود به همین علت است که املاک سند دار نسبت به املاک قولنامه ای از ارزش بالاتری برخوردار هستند.
• امکان تغییر کاربری : یکی از پر اهمیت ترین موارد در ارزش یک ملک امکان تغییر کاربری مسکونی به کاربری تجاری است . اگر ملک شما این امکان را داشته باشد ناخوداگاه افزایش قیمت و افزایش ارزش را مشاهده خواهید کرد.
• راه های دسترسی به ملک : از جمله عوامل مهمی است که ملک را ارزشمند می نماید هر اندازه راه های دسترسی راحت تر و بهتر باشد ، ملک شما ارزشمند تر خواهد بود. یکی از معیار های سنجیدن راه های دسترسی ، چند بر بودن ملک و ... است .

 

ارزش بنا ، تاثیر گذار بر نرخ تبدیل رهن به اجاره

پس از آنکه مشاور املاک ارزش زمین شما را در نظر گرفت ، ارزش ملک شما مورد بحث و بررسی قرار میگیرد. ارزش ملک و املاک شما از فاکتور های متعددی تشکیل می شود که هر کدام از این فاکتور های تاثیر مستقیمی بر روی ارزش ملک شما خواهد داشت . عوامل زیر از جمله موارد مهم در ارزش ملک به جهت تبدیل رهن به اجاره است :

• امکانات ساختمان از جمله پارکینگ ، آسانسور ، باشگاه و ...
• فضای پارکینگ و فضای سبز در نظر گرفته شده
• مصالح به کار رفته
• طبقه واقع شده
• جنوبی یا شمالی بودن بنا
• چشم اندازه ملک
• مساحت و متراژ
• چه نوع مصالحی در ساخت استفاده شده است .
• چگونگی نورگیری زمین

به علت این مساله است که در یک ساختمان دو واحد می توانند قیمت های متفاوتی از نظر ارزشی داشته باشند .

 

متراژ خانه :

به صورت واضح هر اندازه متراژ خانه بیشتر باشد ، ارزش خانه بیشتر بوده و در نهایت قیمت رهن آن خانه بیشتر خواهد بود . به همین جهت خانه هایی با متراژ بالاتر از رهن بیشتری برخوردار هستند.

 

سود بانکی در زمان :

یکی دیگر از فاکتور های مهمی که در میزان رهن یک خانه تاثیر مستقیمی خواهد داشت سود بانکی در زمان اجاره است . در واقع همیشه مبلغی که جهت اجاره یا رهن دریافت می شود از مبلغی که شخص با خواباندن آن پول در حساب می تواند به دست بیاورد بیشتر است .

 

اجاره آپارتمان بدون پول رهن :

یکی از روش های ذکر شده جهت اجاره یک آپارتمان یا یک ملک با هر کاربری اجاره بدون پرداخت رهن است .در واقع این روش بیشتر در کسب و کار ها مطرح می شود و معمولا کسانی از این روش استقبال می نمایند که می توانند با پول رهن کار کرده و مبلغ بیشتری از سود بانکی درامد داشته باشند. به همین علت در این روش بدون پرداخت هیچ گونه مبلغی به عنوان پول پیش شما می توانید مکان مورد نظر خود را اجاره نمایید.

در نظر گرفتن رهن و اجاره و تبدیل رهن به اجاره دارای فرمول های خاصی است که این فرمول بر اساس معیار و فاکتور هایی که ارزش ملک را مشخص میکنند مشخص می شود. در واقع در این روش از اجاره یک ملک تمامی ارزش رهن تبدیل به اجاره می شود.

یکی از مهم ترین عوامل در اجاره آپارتمان بدون پول رهن سود بانکی در زمان است .  با تغییر سود بانکی و شرایط جامعه نرخ تبدیل رهن به اجاره تغییر پیدا می نماید. علاوه بر سود بانکی مکانی که ملک در آن قرار گرفته است نیز دارای اهمیت است . در واقع ممکن است شما در نیاوران به ازای هر 1 میلیون رهن 200 هزارتومان اجاره و در کرج به ازای هر میلیون رهن 40 هزار تومان اجاره بدهید. علاوه بر این مسائل میزان اجاره بر اساس امکانات ملک شما نیز تعیین می شود.

 

مزایا و معایب اجاره خانه بدون رهن چیست ؟

به هر حال اجاره خانه بدون رهن و تبدیل رهن به اجاره به صورت کامل دارای مزایا و معایبی است که بررسی آنها می تواند به شما کمک نماید تا تصمیم بهتری در رابطه با اجاره خانه بگیرید.

• یکی از مهم ترین مزایای این روش این است که ارزش پولی که بابت رهن خانه داده اید با توجه به نوسانات اقتصادی کشور کاهش پیدا نمی کند .
• امکان سرمایه گذاری با پول خود را در کسب و کار یا محلی دیگر خواهید داشت که به این واسطه نه تنها ارزش پول شما کاهش نمی یابد بلکه پس از مدت زمانی افزایش ارزش هم خواهید داشت .
• علاوه بر تمام مواردی که در قسمت بالا ذکر شده است صاحب خانه نیز از اینکه شما مبلغ بالایی جهت اجاره پرداخت می نمایید خواهد داشت و به همین دلیل امکان تمدید قراردادشما بسیار بیشتر از زمانی است که صاحبخانه به پول زیادی به عنوان ودیعه دریافت می نماید.
• قراردادبه علت نبودن پولی به عنوان رهن به راحتی می تواند فسخ شود و مالک در پرداخت مبلغ دچار مشکل نخواهد شد.
• یکی از مهم ترین معایب اجاره خانه بدون پرداخت ودیعه این است که اگر مستاجر نتواند مبلغ اجاره را پرداخت نماید امکان تبدیل رهن به اجاره برای برداشت بدهی نخواهد بود.

 

 

روش پرداخت رهن و اجاره همراه با هم :

یکی از رایج ترین روش هایی که هم مستاجر و هم مالک از آن استقبال می نماید پرداخت مبلغ رهن به صورت رهن و اجاره است . در این روش بخشی از رهن به واسطه تبدیل رهن به اجاره محاسبه می شود و مستاجر مبلغی را به عنوان پول پیش یا رهن و مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت خواهد کرد. البته این روش محدودیت هایی را نیز به همراه دارد. در واقع در روش رهن و اجاره ممکن است تعداد مستاجران به علت شرایط اجاره کاهش پیدا کنند و به همین علت اجاره خانه کمی مشکل تر خواهد شد.

 

چگونگی تبدیل رهن به اجاره

بر اساس بازار امروز ایران در اجاره ملک و املاک اکثر مالکین تمایل به رهن دادن کامل خانه خود ندارند. علاوه بر این گاها مبالغ رهن کامل به اندازه ای بالا است که مستاجرین تمایل دارند تا بخشی از آن را به صورت اجاره پرداخت نمایند. به همین دلیل تبدیل رهن به اجاره وجود دارد . شاید شما هم تجربه کرده باشید در زمانی که قصد اجاره یک خانه را دارید به نظر شما میزان رهن و یا اجاره آن منطقی و عرف نباشد. به همین خاطر اکثر افراد دوست دارند تا بدانند چگونه می توان تبدیل رهن به اجاره را انجام داد. اگر شما به صورت دقیق این فرمول و راهکار را بیاموزید می توانید خانه ای که با قیمت مناسب جهت اجاره قرار گرفته است را انتخاب نمایید .

نرخ تبدیل رهن به اجاره در ایران معمولا نرخ ثابتی است . در واقع مشاورین املاک بر این اساس که هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 تا 40 هزارتومان اجاره است تبدیل رهن به اجاره را انجام می دهند. اگر بخواهیم با یک مثال توضیح دهیم اینگونه باید بگوییم که مثلا شما می خواهید خانه ای را که ارزش گذاری رهن آن 200 میلیون تومان است را اجاره نمایید. میزان رهن درخواستی شما 100 میلیون است و 100 میلیون از مبلغ باقی خواهد ماند .به همین جهت باید 100 میلیون باقی مانده را به اجاره تبدیل نماییم . به همین منظور مبلغ رهن باقی مانده که 100 میلیون تومان است را در 30 تا 40 هزارتومان که بستگی به مورد اجاره دارد ضرب می نماییم . در نتیجه خانه یا ملک درخواستی شما 100 میلیون رهن و بین 3 تا 4 میلیون اجاره خواهد داشت .  اگر فردی تصمیم داشته باشد این خانه را رهن نماید باید مبلغ 200 میلیون تومان و اگر بخواهد کاملا اجاره نماید مبلغی معادل 6 میلیون تومان پرداخت نماید.

اگر شما می خواهید راحت تر تبدیل رهن به اجاره را انجام دهید می توانید از اپلیکیشن ها و برنامه هایی که بر اساس فرمول رایج محاسبه و تبدیل رهن به اجاره عمل می کنند استفاده نمایید. این برنامه ها میزان دقیق مبلغ اجاره و مبلغ رهن خانه را به شما اعلام می نمایند.

 

تبدیل رهن به اجاره به زبان ساده               

در این قسمت می خواهیم به ساده ترین شکل ممکن چگونگی تبدیل رهن به اجاره را مورد بحث و بررسی قرار دهیم . پس از آنکه قیمت و ارزش گذاری آپارتمان شما توسط متخصص و کارشناس صورت پذیرفت می توانید میزان مبلغ رهن خود را محاسبه نمایید. البته برای محاسبه میزان مبلغ رهن می توانید از کمک مشاورین املاک بهره مند شوید. برای محاسبه میزان رهن با توجه به عمر ساختمان باید قیمت کل را تقسیم بر 4 یا 5 و یا 6 بکنید. اگر آپارتمانی شما نوساز است شما بر عدد کمتری که 4 عدد تقسیم می نمایید و اگر آپارتمان شما کهنه ساخت است این مبلغ را تقسیم بر 6 می نمایید. برای تبدیل رهن به اجاره تصور کنید قرار است رهن یک آپارتمان 10 سال ساخت را که ارزش تعیین شده آن 1 میلیارد تومن است را حساب کنیم . بدین منظور باید 1 میلیارد را تقسیم بر 5 نماییم ، به همین صورت عدد بدست آمده 200 میلیون تومان خواهد شد . در نتیجه اگر کسی بخواهد این آپارتمان را رهن کامل نماید باید مبلغ 200 میلیون تومان بپردازد . حال اگر بخواهیم تبدیل رهن به اجاره را به صورتی انجام دهیم که کاملا اجاره به ملک تعلق گیرد کافیست ، 200 میلیون را ضربدر 30 کنیم و مبلغ اجاره ماهانه ما 6 میلیون تومان خواهد شد. حال اگر بخواهیم تبدیل رهن به اجاره را به صورتی انجام دهیم که هم رهن وجود داشته باشد هم اجاره به این صورت عمل میکنیم . ما 100 میلیون پول نقد داریم و میخواهیم مابقی مبلغ را به صورت اجاره پرداخت نماییم 100 میلیون مابقی را در عدد 30 ضرب میکنیم . در نتیجه ما باید 100 میلیون رهن و ماهیانه 3 میلیون اجاره پرداخت نماییم و بدین گونه تبدیل رهن به اجاره صورت گرفته است.

 

نکات کلی و جمع بندی تبدیل رهن به اجاره

همانطور که در طول این مقاله با ما هم راه بوده اید اجاره یک ملک به 3 روش امکان پذیر است که هر کدام از این روش ها مزایا و معایب خود را شامل می شوند . به همین جهت شما باید با توجه به شرایط خود تصمیم بگیرید کدام روش می تواند برای شما موثر تر عمل نماید. اما در این قسمت می خواهیم جامع ترین و خلاصه ترین نکاتی که در این باره وجود دارد را در رابطه با اجاره و تبدیل رهن به اجاره مورد بحث و بررسی قرار دهیم :

• میزان رهن کامل یک آپارتمان ارزش کل ملک تقسیم بر عدد 4 تا 6 است .
• فاکتورهای بسیاری بر ارزش گذاری یک آپارتمان وجود دارند.
• تبدیل رهن به اجاره به این صورت انجام می گیرد که هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان اجاره محسوب می شود.
• رهن کامل معمولا به نفع مستاجر است .
• اجاره و رهن به صورت همزمان از جمله رایج ترین روش ها است .
• اجاره کامل مناسب سرمایه گذارانی است که در حال کار با پول خود هستند.
• اگر مبلغ تبدیل رهن به اجاره به سمت رهن پیش برود مبلغ محاسبه شده به جهت اجاره بیشتر خواهد شد یعنی شما به جای آنکه 30 هزارتومان بابت هر 1 میلیون پرداخت نمایید 40 هزار تومان و بالاتر پرداخت خواهید نمود.
• اگر شما رهن کامل انجام دهید میزان بیشتری از ارزش رهن مشخص شده به جهت پرداخت رهن کامل برای شما در نظر گرفته خواهد شد.
• قرارداداجاره خانه و تبدیل رهن به اجاره می تواند یکساله یا چند ساله باشد.
• قراردادهای تنظیم شده جهت اجاره ملک باید در 2 تا 3 نسخه تنظیم شود.
• در قرار حتما باید موارد قانونی نوشته شود .
• محاسبه نرخ تبدیل رهن به اجاره بر اساس سود بانکی ممکن است افزایش پیدا کند.
• برخی اوقات قیمت پیشنهادی مالک به جهت رهن یا تبدیل رهن به اجاره از عرف بازار بیشتر خواهد بود.
• امکان استفاده از ابزار آنلاین به جهت تبدیل رهن به اجاره وجود دارد.
• اگر از یک مشاور املاک به جهت رهن و اجاره ملک کمک بگیرید باید حق کمیسیون پرداخت نمایید. معمولا این مبلغ 2.5 درصد اجاره است .
• مالیات ارزش افزوده نیز در رابطه با تبدیل رهن و اجاره نیز محاسبه می شود.

بر اساس مباحث مطرح شده در این مقاله شما قادر خواهید بود تا تبدیل رهن به اجاره را به راحتی تمام انجام دهید و متوجه شوید آیا معامله پیش رو شما به نفع شما است یا خیر؟

 

مطالب بیشتر: