شرح وظایف اتحادیه مشاوران املاک
تقریباً هر شغلی در ایران دارای یک صنف یا اتحادیه می باشد و هر یک از این اتحادیه ها موظف به ارائه خدماتی مشخص به مشتریان خود می باشد. یکی از این مشاغل واسطه گری برای انجام معاملات ملکی از جمله خرید، فروش، رهن و اجاره انواع املاک از جمله تجاری، اداری و مسکونی می باشد و اتحادیه مربوط به این صنف اتحادیه مشاوران املاک می باشد. این اتحادیه دارای وظایف مشخصی است. در این مقاله قصد داریم تا مهمترین وظایف اتحادیه مشاوران املاک را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار دهیم.
کمیسیون های مختلف اتحادیه مشاوران املاک
اتحادیه مشاوران املاک دارای کمیسیون های مختلف می باشد و هر یک از این کمیسیون ها موظف به انجام برخی از وظایف این اتحادیه هستند. در این بخش از مقاله به معرفی کمیسیون های مختلف و شرح وظایف هر یک از کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک خواهیم پرداخت.
کمیسیون رسیدگی به شکایات
اعضای کمیسیون رسیدگی به شکایات در اتحادیه مشاوران املاک موظف به رسیدگی به شکایت های ارائه شده در رابطه با زمین می باشد. در این بخش از مقاله برخی از وظایف مهم این کمیسیون را بیان خواهیم نمود.
اگر خریداران و مصرف کنندگان املاک در رابطه با تخلف های صنفی واحدهای صنفی شکایتی داشته باشند می توانند این شکایات را به کمیسیون رسیدگی به شکایات اتحادیه مشاوران املاک اعلام نمایند. شکایت های ارسال شده به اتحادیه مشاوران املاک به کمیسیون رسیدگی به شکایات ارجاع می دهند. این کمیسیون باید شکایت ها را ظرف یک هفته بررسی نموده و جهت انجام اقدامات قانونی نظر خود را به رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام می کند. در مرحله بعد اتحادیه مشاوران املاک باید در 3 روز شکایت دریافت شده و نظر کمیسیون رسیدگی به شکایات را مورد بررسی قرار دهد.
در برخی مواقع تشخیص داده می شود که فرد صنفی هیچ گونه تخلفی انجام نداده است در این صورت شاکی، شکایت خود را پس گرفته و پرونده مختومه اعلام می شود؛ اما اگر تخلفی صورت گرفته باشد و شاکی اعتراض خود را بیان کند پرونده مورد نظر باید به هیئت بدوی ارسال شود تا مورد بررسی قرار بگیرد. کمیسیون رسیدگی به شکایات برای این که قادر باشد حقیقت امر را کشف کند و نظریه موجهی صادر کند و شکایت مطرح شده را تشخیص دهد، می تواند شکایت مطرح شده را با وظایف خود انطباق دهد و جهت پیش گیری از دخالت در امور مراجع قضایی از مشاور یا متخصص مربوطه استفاده کند.
کمیسیون حل اختلاف اتحادیه مشاوران املاک
وظیفه این کمیسیون رسیدگی به اختلافات موجود بین افراد صنفی است. این اختلافات نیز از طریق اتحادیه مشاوران املاک به کمیسیون حل اختلاف ارسال می شود. در دفتر اتحادیه مشاوران املاک باید شکایت های افراد صنفی ثبت شوند و پس از این که رئیس اتحادیه آن ها را دید برای بررسی شکایات آن ها را به کمیسیون مورد نظر ارسال کند. کمیسیون حل اختلاف باید شکایت را در عرض یک هفته مورد بررسی قرار داده و جهت انجام اقدامات قانونی نظر خود را به رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کند. جهت رسیدگی به هر شکایت اعضای کمیسیون حل اختلاف باید نظر هر دو طرف را شنیده و اسناد ارسال شده را مورد بررسی قرار دهند و در آخر نظر خود را اعلام کنند. اگر بین طرفین سازش برقرار شود نظریه صادر خواهد شد. همچنین اگر در مورد شکایت مطرح شده از لحاظ صنفی تخلفی مشاهده شود بر اساس قانون نظام صنفی و آیین نامه های مربوطه اقدام خواهد شد.
کمیسیون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک
کمیسیون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک جهت اجرای قانون نظام صنفی وظیفه دارد به واحدهای صنفی بازرس اعزام کند تا گزارش هایی را تهیه کرده و نتیجه را به هیئت مدیره اعلام کند تا بر اساس قانون نظام صنفی به آن رسیدگی شود. همچنین این کمیسیون وظیفه دارد تا واحد صنفی متقاضیان پروانه کسب را بازدید کرده و گزارش آن را به اتحادیه مشاوران املاک اعلام کند. هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد برای بازدید از واحدهای صنفی و رسیدگی به تخلفات صنفی تسهیلات مورد نیاز را به کمیسیون بازرسی و بازرسان اتحادیه اعطا کند.
در برخی از شهرها که امکان تشکیل کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک به طور مستقل وجود ندارد، می توان با تصویب کمیسیون نظارت برخی از این کمیسیون های اتحادیه مشاوران املاک را با یکدیگر ادغام نمود. اتحادیه مشاوران املاک باید هر ماه گزارشی از عملکرد هر یک از این کمیسیون ها را در قالب فرم های مربوطه که توسط دبیرخانه هیئت عالی تهیه شده است از طریق مجمع امور صنفی به سازمان بازرگانی استان ها اعلام کند. اتحادیه مشاوران املاک موظف به ارائه همکاری های لازم با سازمان بازرگانی استان ها جهت اجرای طرح های نظارتی و بازرسی های فصلی می باشد.
کمیسیون آموزش
اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد تا با همکاری سازمان های دولتی و غیر دولتی و یا به صورت مستقل تسهیلات لازم را برای آموزش های مورد نیاز افراد صنفی ارائه دهد. کمیسیون آموزشی برای افزایش سطح آگاهی و دانش عمومی اعضای صنف در رابطه با قوانین صنفی کشور دوره های آموزشی برگزار کند. اتحادیه مشاوران املاک وظیفه دارد تا از طریق کمیسیون آموزشی جهت افزایش میزان اطلاعات و مهارت فنی افراد صنفی که صلاحیت فنی ندارند و همچنین برای بهبود کارآیی آن ها دوره های آموزشی لازم را برگزار کند.
وظایف کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک
کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک باید کار اعضای صنفی را از لحاظ مسائل فنی و تخصصی مورد بررسی قرار دهد. همچنین باید نظارت داشته باشد که آیا اعضای صنف قوانین و مقررات و اصول کسب را رعایت می کنند یا خیر؛ و آخرین وظیفه کمیسیون فنی اتحادیه مشاوران املاک برگزاری آزمون های مختلف با هماهنگی سازمان بنگاه های املاک برای بررسی صلاحیت فنی متقاضیان دریافت پروانه کسب می باشد.
اتحادیه مشاوران املاک باید کار بنگاه های املاک را به طور جدی مورد بررسی قرار دهند و در صورت مشاهده هر گونه تخلف بر اساس قانون با آن ها برخورد کنند. در ادامه این مقاله به مواردی که اتحادیه مشاوران املاک باید بر آن ها نظارت داشته باشد را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
مشاور املاک تمامی اسناد مورد معامله را باید قبل از تنظیم قرارداد با دقت بررسی کند و اصالت اسناد را به طرفینم معامله نشان دهد.
مشاور املاک باید تمامی توافق های صورت گرفته بین طرفین را با دقت در قرارداد ذکر کند. البته توافق های خلاف شرع و قانون ممکن است نیازی به ذکر شدن در قرارداد نداشته باشند.
در تمامی مبایعه نامه ها و قراردادها باید مشخصات کامل، آدرس و تلفن طرفین معامله ذکر شود و همچنین تمامی فضاهای خالی موجود در قرارداد باید با استفاده از مطالب و ارقام صحیح تکمیل شوند و در صورتی که نیاز به توضیحات بیشتر داشته باشید باید آن ها را به صورت خوانا در قسمت مشخص شده یادداشت کنید. به طور کلی قرارداد باید توسط طرفین معامله تائید شده و دارای اثر انگشت و امضا باشند. همچنین باید در قراردادهای املاک امضا و مهر متصدی مشاور املاک وجود داشته باشد و در هنگام عقد قرارداد حضور دو شخص به عنوان شاهد لازم و ضروری است. قرارداد باید در سه نسخه تکمیل شود، به هر یک از طرفین معامله یک نسخه داده می شود و نسخه آخر باید در بخش واحد صنفی بایگانی شود. اگر یکی از بنگاه های املاک هر سه نسخه قرارداد را پس از تنظیم و گرفتن امضا از طرفین در بنگاه خود نگاه داری کند به اعتقاد اتحادیه مشاوران املاک مرتکب تخلف شده و تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
اتحادیه مشاوران املاک باید نظارت داشته باشد که بنگاه های مشاور املاک برای بستن قرارداد اجازه گرفتن بیعانه یا دستمزد نخواهد داشت. اگر این مورد توسط اتحادیه مشاوران املاک مشاهده شود واحد صنفی مرتکب خلاف شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.
در معامله های ملکی تا جای ممکن باید از دستگاه کارت خوان به نام مشاور املاک برای انتقال پول معامله استفاده شود و از استفاده از چک جلوگیری شود.
اگر صاحب بنگاه املاک در هنگام عقد قرارداد با طرفین معامله دارای خویشاوندی نسبی و سببی باشد باید به هر دو طرف این موضوع را اطلاع دهد و در صورتی که مشکلی رخ دهد باید خسارت وارد آمده را جبران کند.
مشاوران املاک باید در مقابل دریافت حق الزحمه و صدور صورت حساب رسمی باید به طرفین معامله رسید پرداخت کند.
یکی دیگر از وظایف مشاور املاک ثبت اطلاعات سند تنظیمی دفترخانه منطبق با تمهیدات در نظر گرفته شده در سامانه می باشد.
توافق های صورت گرفته در رابطه با قرارداد در صورتی اعتبار خواهند داشت که در سامانه املاک ثبت شوند و قرارداد در سه نسخه چاپ شود. اگر در قرارداد خط خوردگی، لاک گرفتگی و تراشیدگی مشاهده بدون این که توضیحات آن در سامانه املاک کشور ثبت شود، قرارداد بی اعتبار شناخته می شود.
اگر طرفین قرارداد یا یکی از طرفین ناشنوا، گنگ یا بی سواد باشد باید شخصی معتمد را هنگام تنظیم قرارداد با خود به بنگاه ببرد و فرد مورد نظر قرارداد را امضا کند. این شخص باید توانایی این امر را داشته باشد که قرارداد را برای طرفین معامله قابل فهم کند. تمامی این موارد باید در قرارداد ثبت شده و معتمد و معتمدان قرارداد را امضا کنند.
خرید و فروش زمین های دولتی در بنگاه های مشاور املاک ممنوع می باشد و اگر اتحادیه مشاوران املاک این مورد را مشاهده کند مراتب تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
اگر قرارداد مورد نظر برای چندین سال قرار است بسته شود مشاور املاک تنها مجاز به دریافت حق کمیسیون برای سال اول بر اساس مبلغ یک چهارم اجاره می باشد و در صورتی که قرارداد برای سال های بعد تمدید شد حق کمیسیون بر اساس یک ششم اجاره محاسبه می شود و مشاور املاک مجاز به دریافت آن مبلغ می باشد.
در صورتی که یکی از طرفین معامله ملکی از تبعه خارجی باشد تنظیم قرارداد ملکی تنها در صورتی مجاز است که فرد مورد نظر مدارک معتبر اقامتی خود را ارائه دهد و هنگام تنظیم قرارداد تصاویر مدارک معتبر تبعه خارجی باید به اداره اماکن عمومی نیروی انتظامی ارسال شود.
در رابطه با خانه های وام دار قبل از اینکه قرارداد تنظیم شود مراتب باید توسط بانک استعلام شده و مبلغ بدهی مشخص شده و در قرارداد ثبت شود. در این شرایط بانک باید استعلام فک رهن را ارائه دهد.
در هنگام تنظیم قرارداد ملکی باید دو نفر شاهد حضور داشته باشند و قرارداد را امضا بزنند. در قرارداد باید اسم و مشخصات شاهدان به همراه شماره ملی ثبت گردد.
در صورت فسخ قرارداد مشاور املاک باید همه موارد را در ستون توضیحات به همراه تاریخ ثبت کند و پس از این که طرفین معامله را امضا کردند قرارداد توسط مشاور املاک مهر و امضا شود.
در مورد قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت در هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی باید تمامی تعهدات و شرایط قانونی رعایت شوند و در سند مالکیت ذکر شوند و خلاصه آن باید به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شود. مشاوران املاک قادر به تنظیم این قراردادها به صورت مستقل نیستند و پس از انجام صحبت های مقدماتی طرفین برای تنظیم قرارداد پیش فروش به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. مسئولیت عواقب ناشی از تخلفات در مورد این قراردادها به عهده مشاور املاک دارای پروانه کسب خواهد بود.
مشاور املاک باید از پنهان کردن حقایق در مورد قرارداد، ارائه اطلاعات غلط و بزرگنمایی خودداری کند.
یکی از موارد الزامی برای تمامی قراردادهای ملکی ثبت قرارداد به صورت چاپی و صدور کد رهگیری می باشد. در صورت عدم رعایت این موارد مشاور املاک مورد نظر تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت و برای ایشان بر اساس قوانین مصوبه اتحادیه مشاوران املاک مجازات در نظر گرفته می شود.
در صورتی که قبل از پایان یافتن قرارداد و بر اساس توافق طرفین معامله فسخ شد، فسخ کننده باید اضافه مدت اجاره کمیسیون را به طرف مقابل پرداخت کند.
در معامله های تهاتر برای ملکی که ارزش بیشتری دارد بنگاه باید حق کمیسیون را محاسبه کرده و هزینه کد رهگیری، ارزش افزوده طرفین معامله و حق کمیسیون را دریافت کند.
مشاور املاک باید به این نکته دقت کند که هر گونه فعالیت در زمینه فنی و مهندسی تداخل صنفی به حساب می آید و طبق قوانین اتحادیه مشاوران املاک با متخلفین برخورد خواهد شد.
مشاور املاک باید پروانه کسب، نرخ نامه و دیگر دستورالعمل های ابلاغ شده توسط اتحادیه مشاوران املاک را در واحد صنفی خود نصب کند تا مراجعان قادر به مشاهده آن باشند.
مطالب بیشتر:
