آنچه مستاجران در مورد اجاره ملک باید بدانند
اگر شما هم یک مستاجر هستید و یا یک واحد تجاری را به نوعی تحت اجاره خود دارید، باید به این مورد توجه ویژه داشته باشید که موضوع تنظیم قرارداد مفصل تحت عنوان اجاره ملک مورد استفاده شما، یک مسئله غیر قابل چشم پوشی است. این را بدانید که همین موضوع پیش پا افتاده هر سال زمینه ساز اتفاقات و ماجراهای ساده یا حتی دردسرهای بزرگ می شود.
ممکن است شما در این گونه قضایا حسابی تبحر داشته باشید و تجربه های ناخوشایند بسیاری از این گونه ماجراها کسب کرده باشید و حالا زمانی که پای تنظیم قرارداد می روید، در تنظیم انواع قراردادهای اجاره ملک استادانه عمل کنید. شاید هم با شروع زندگی جدید و یا آغاز یک کسب و کار نوپا تازه در جریان اجاره املاک مسکونی و تجاری قرار گرفته اید و تازه در این مسیر با چند و چون انواع قراردادهای اجاره بها تا حدی آشنا شده اید.
به هر حال در هر نوع شرایطی از این دست که قرار دارید، بدانید که اطلاعات کافی و منطقی از شرایط حقوقی و عرفی اجاره کردن ملک یک ضرورت انکار ناپذیر است. حالا سمت دیگر ماجرا را مورد توجه قرار دهیم و آن هم صاحب ملک است که در موضوع اجاره ملک یک پای اصلی ماجراست.
بهرحال صاحب ملک هم حق و حقوقی دارد که آن هم می بایست رعایت شود، به همین دلیل اطلاع از نکات اجاره املاک برای صاحب ملک هم امری ضروری است.
تنظیم قرار داد اجاره بها در حمایت از مستاجر
آنچه بدیهی است مقررات و قوانین کاملی برای اجاره بها در حوزه ی قوانین حقوقی کشور ما تنظیم نشده است و بخش عمده ای از مفاد قرار داد اجاره بها بر اساس موارد مورد بحث بین طرفین و منعقد کردن عینی این موارد در قرارداد با توافق طرفین صورت می گیرد.
از این رو هر چند در برخی موارد، مراجع قانونی جزئیات را در تنظیم قرار داد اجاره بها گنجانده اند اما بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد با حساسیت بیشتری موارد ذکر شده در آن را بررسی نماییم. سعی کنید جزئیات مهم را در قرارداد اجاره ملک ذکر کنید تا بعدا مشکل ساز نشود. در اینجا قصد داریم به برخی از نکات کلیدی برای تنظیم قراردادهای اجاره بها بپردازیم.
تکلیف تغییرات فیزیکی و تعمیرات ساختمان را معین کنید
اگر بخواهیم از دید عرف به قضیه نگاه کنیم هزینه هر گونه تغییرات فیزیکی یا تعمیرات در ملک به عهده ی صاحب ملک می باشد؛ اما بهرحال بهتر است که این مورد در قرارداد اجاره بها ذکر شود. در موارد دیگری مانند عدم استفاده صحیح از تجهیزات ساختمان و نیز درخواست مستاجر برای تغییر شرایط فیزیکی ساختمان، این بند از قرارداد بطور کلی تغییر می یابد.
عقد قرارداد اجاره بها در دفتر اسناد رسمی
حتما برای شما هم زیاد پیش آمده است که به دلیل آنکه قرارداد اجاره بها حساسیت قراردادهای خرید ملک را ندارد طرفین معامله این قرارداد را در بنگاههای معاملات ملکی و یا در جایی به غیر از دفتر اسناد رسمی انجام می دهند. این مسئله در خصوص تمدید قرارداد اجاره بها بیشتر دیده می شود. بهرحال آنچه بدیهی است برای اینکه طرفین قرارداد به رعایت بندهای قرارداد مکلف باشند و اعتبار قانونی بیشتری داشته باشد، بهتر است تنظیم قرارداد اجاره ملک در دفتر اسناد رسمی یا یک نهاد معتبر قانونی انجام شود.
قرض الحسنه بودن پول پیش پرداختی توسط مستاجر در قرارداد عنوان شود
در بیشتر قراردادهای اجاره ملک مبلغی به عنوان پول پیش، رد و بدل می شود. با توجه به اینکه امکان عدم ثبت نهایی قرارداد وجود دارد بهتر است در قرارداد ذکر شود که این مبلغ بصورت قرض الحسنه می باشد تا در هنگام وصول مجدد آن، ماجراهای احتمالی به وجود نیاید.
امکان انتقال ملک به غیر از شخص اصلی وجود نداشته باشد
گاهی مواقع پیش می آید که مستاجر ملک اجاره ای را در اختیار شخص دیگری می گذارد. این موضوع بخصوص در املاک تجاری به وفور مشاهده می شود. با توجه به اینکه این مسئله می تواند تبعات قانونی برای صاحب ملک به همراه داشته باشد بنابراین بهتر است که صاحب ملک در این خصوص حساسیت بیشتری نشان دهد.
بخصوص اینکه این مورد در مفاد قانونی هم پیش بینی نشده است. بنابراین این موضوع می بایست در بندهای قرارداد اجاره ملک پیش بینی و مطرح شود.
قرارداد اجاره ملک تنها به نام یک شخص باشد
در بسیاری از کسب و کارها که بصورت شراکت انجام می شود همه ی شرکا برای پرداخت هزینه های اجاره بها سهیم هستند؛ اما این مسئله هیچ ارتباطی با فرد صاحب ملک پیدا نمی کند. شخص صاحب ملک تنها باید با یک فرد وارد معامله شود تا تمام موضوعات مربوط به اجاره ملک را از همان فرد پیگیر شود.
واحدهای تجاری که سند ملکی یا قولنامه های قانونی ندارند اجاره نکنید
این قضیه بیشتر به درگیری با مراجع شهری همچون شهرداریها برمی گردد. بهرحال به این مسئله توجه داشته باشید که در صورت وجود مشکل، شهرداری از فعالیت واحدهای تجاری بدون سندقانونی و یا مدارک مربوط به بهره برداری ممانعت می کند. بنابراین این موضوع در زمانی که مستاجر آن ملک را اجاره می کند، می تواند دردسرهای زیادی برای کسب کارش به وجود بیاورد.
نوع کاربری یا کسب و کار مستاجر در قرارداد عنوان شود
در قراردادهای اجاره ملک بخصوص در مورد واحدهای تجاری باید تکلیف نوع کسب و کار و شغل مستاجر کاملا مشخص شود. شفاف نبودن این مسئله می تواند تبعات قانونی را برای صاحب ملک به وجود بیاورد که قابل پیش بینی نباشد. بنابراین نوع کاربری و به عبارتی شغل مستاجر در واحد تجاری که اجاره کرده است باید در قرارداد اجاره بها عنوان شود تا در صورت لزوم با استناد به این بند، از هرگونه تخلف مستاجر جلوگیری کرد.
قرار داد توسط دو شاهد معتمد امضا شود
یادتان باشد که این دو شاهد را از میان رهگذران کوچه و خیابان حوالی بنگاه املاک پیدا نکنید!!! بهتر است که شاهدان قرارداد اجاره ملک از آشنایان و بستگان شما باشند تا در صورت بروز مشکلات احتمالی بتوانید روی شهادت آنها حساب کنید.
مطالب بیشتر:
