تحلیلی بر بازار مسکن منتهی به سال های 96 تا 98
ورود در هر بازاری مستلزم کسب مهارت های لازم می باشد. مهارت هایی که طی آن فرد همراه با کسب آگاهی نسبت به چند و چون بازار هدف اقدام به خرید یا عرضه ی کالا می نماید. از این رو است که بسیاری از فعالان در عرصه های متنوع اقتصادی مدام در حال رصد و تحلیل بازار های مورد هدف خود هستند تا به این طریق بتوانند همراه با دورنمایی روشن تر اقداماتی سودمندتر داشته باشند. بازار مسکن نیز یکی از همین بازار های پر فراز و نشیب در این سال های اخیر است. بازاری که ورود به آن مستلزم تحلیلی دائمی، مهارتی نسبی و حتی قدرت پیش بینی شرایط اقتصادی در سطح کلان کشوری خواهد بود.
بسیاری از فعالان در بازار مسکن به نوعی در ردیف اساتید، در تحلیل شرایط اقتصادی کشور نیز هستند. اینکه بخواهید در فضایی همراه با سرمایه ای میلیاردی و یا چند صد میلیونی وارد بشوید، باید همراه با تحلیل های قدرتمند، بررسی های دقیق و حساسیت های موشکافانه باشد. در ماه های منتهی به پایان سال 98 که به نوعی ماه های پیش رو به جهت خرید یا فروش ملک خواهد بود، هر گونه اقدامی باید با در نظر گرفتن شرایط مسکن در یک یا دو سال قبل از آن در کنار شرایط کنونی کشور باشد.
این یک اصل همیشگی در تحلیل بازار مسکن می باشد. تحلیلی که با بررسی یک یا دو سال قبل این بازار با در نظر گرفتن پیش بینی های شرایط جاری، تصمیمات نهایی گرفته خواهد شد. از این رو این مقاله با توجه به ماه های پیش رو تا انتهای سال 98 با رویکرد رصد گونه به تحولات چند سال اخیر بازار مسکن، تحلیل خود را در مقام نگارش آلوده است.
بازار مسکن و آنچه در گذشته انتظار داشتیم
با توجه به تحولات بازار مسکن در ماه های منتهی به پایان سال 96 در کنار تحولات بدون نظم و پیش بینی شرایط اقتصادی کشور در زمان ورود به سال 97 با یک رویکرد کلی رو به رو بودیم.
- کم ارزش شدن پول ملی،
- افزایش هیجانات در خرید کالا های باارزش و ماندگار
- سیل ورود سرمایه های سرگردان به سمت بازار مسکن
- افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن
این سناریو که در آن ماه های پر هیجان رنگ واقعیت بر خودش گرفته بود، همراه با تعجب بسیاری از مردم موجب افزایش معاملات ملک در سطح کلان کشوری شده بود. شاید بسیاری از ما در همان ماه های ابتدایی سال 97 قبل از آنکه از افزایش عجیب و غریب قیمت مسکن متعجب شده باشیم، به نوعی از تعدد معاملات در حال انجام حیرت زده می شدیم. در آن فضا احتمالاً این سوال را از خود می پرسیدیم که چرا مردم اقدام به خرید ملکی می کنند که تا همین چند ماه پیش قیمتی به مراتب کمتر از زمان معامله داشت؟!
در آن فضا کمتر کسی متوجه ی آشفتگی مردمی می شد که به نوعی خواهان حفظ سرمایه های نقدی خود شده بودند. همواره اولین تأثیر از کاهش پول ملی، سیل سرمایه ها به سمت خرید کالا های باارزش می باشد. در این حالت سرمایه های ریالی با حجم پایین به سمت بازار دلار و طلا کشیده شده و سرمایه های کلان ریالی تمایل دارند که به یک کالایی به مراتب باارزش مانند مسکن تبدیل بشوند. این اتفاق ساده باعث شد تا در نیمه ی اول سال 97 شاهد رشد چشمگیر در معاملات بازار مسکن باشیم. تقاضایی که بسیار فراتر از عرضه بوده و همین مسئله موجب رشد گاها چند برابری در قیمت مسکن شده بود.
بازار مسکن در دوران سرگردانی از 97 تا 98
هر کسی از سرمایه اش انتظار سود آوری دارد. مادامی که به امنیت آن توجه کافی خواهد داشت. در دوران پر آشوب ماه های انتهای سال 96 تا ابتدای سال 97 دلشوره ی ایجاد یک فضای امن به جهت حفظ سرمایه های نقدی باعث شد تا خیل بسیاری از سرمایه های ریالی روانه ی بازار مسکن بشوند. بازاری که فقط می تواند سرمایه های سرگردان ریالی را محفوظ نگه دارد. در حالیکه بازخورد درآمدزایی یا کسب سود در آن، یا نمی باشد و یا در دراز مدت فقط در زمان فروش، خودش را نشان می دهد.
از این رو در امتداد تقاضای هیجانی ورود سرمایه های ریالی به سمت خرید مسکن، در ماه های انتهای سال 97 تا ابتدای سال 98 آرام و آهسته شاهد تصمیم به خروج سرمایه از بازار مسکن بوده ایم. این خروج درست عکس زمان ورود که همراه با هیجانات بسیاری بوده، خیلی کُند و با احتیاط صورت خواهد گرفت. مقاومت در فروش ملک با قیمت خریداری شده و حتی بیشتر از آن، ترس از عدم ثبات اقتصادی، نبود هدفی مشخص برای جذب سرمایه ها بعد از خروج از بازار مسکن و خستگی سرمایه گذاران که تحمل این همه فشار های اقتصادی را ندارند، این روند خروج سرمایه از بازار را به کندی به پیش می راند.
بازار مسکن در ماه های منتهی به پایان سال 98
واقعا نمی شود این بازار را به درستی پیش بینی نمود. اما آنچه به وضوح دیده می شود، خستگی بسیاری از سرمایه گذاران بازار مسکن از عدم بهره مندی مالی قابل قبول از سرمایه های خود می باشد. آنها می خواهند که پولشان برایشان پول سازی کند و بازار مسکن در کوتاه مدت توان این هدف اقتصادی را نخواهد داشت. خروج سرمایه از بازار مسکن به کندی صورت می گیرد. خروجی که شاید نتواند به این سادگی ها جریان پولی قابل توجهی را در عرصه ی اقتصاد کشوری ایجاد نماید. اما می تواند باعث ثبات قیمت مسکن در گام اول و در ادامه باعث کاهش محسوسی در قیمت مسکن باشد.
خیلی ها بازار مسکن در ایران را اسیر ضربه های ناگهانی می دانند. ضربه هایی که به شکل دوره ای فشار سنگینی بر این بازار وارد کرده و پس از مدتی ایجاد آشفتگی در بازار مسکن در نقطه ای به مراتب بالاتر از روز های گذشته اما کمتر از دوران اوج خود این بازار را در ثباتی نسبی رها می کند. ثباتی که شاید بتواند در سال های بعد از این بحران دوام بیاورد، اما هرگز نمی تواند دوران خوش روز های قبل از بحران را تداعی کند.
مطالب بیشتر:
