قوانین نوشتن قرارداد املاک (بخش دوم)
قوانین نوشتن قرارداد املاک از جمله موارد مهم و حساس و در واقع مهم ترین بخش هر معامله ملکی می باشد که در صورت عدم آگاهی طرفین از مفاد حقوقی قرارداد و مفاهیم و الزامات تعهدآور هر یک از بندهای آورده شده در قرارداد می تواند خسارات زیان بار و جبران ناپذیری برای طرفین داشته باشد. از اینرو آگاهی از قوانین نوشتن قرارداد املاک خرید و رعایت کلیه مفاد و موارد حقوقی در متن قرارداد اهمیت بسیاری دارد.
نکته بسیار مهم در مورد مبایعه نامه و قولنامه این است که از نظر حقوقی قولنامه و مبایعه نامه دارای بار حقوقی یکسان است. در حقیقت در زبان حقوقی به قولنامه، مبایعه نامه گفته شده و در زبان عرف و در سطح جامعه به مبایعه نامه، قولنامه می گویند. قولنامه یا مبایعه نامه به معنی الزام طرفین قرارداد به انجام تعهدی است که در قرارداد خرید و فروش ملک، تعهد به پرداخت وجه ملک از سوی خریدار به فروشنده و تعهد به انتقال سند از سوی فروشنده به خریدار است. قولنامه الزام آور بوده و چنانچه یکی از طرفین حاضر به ایفای تعهد خود طبق قولنامه نگردد، طرف دیگر می تواند از طریق شکایت در دادگاه صالح و رای دادگاه طرف مقابل را وادار به ایفای تعهد خود نماید. در اینجا به تشریح اصول و مفاد مهم و قوانین نوشتن قرارداد املاک خرید و فروش که باید در موقع نوشتن قولنامه مورد توجه قرار گیرد می پردازیم.
قوانین نوشتن قرارداد املاک: قرارداد خرید و فروش
یکی دیگر از قوانین نوشتن قرارداد املاک مربوط به قرارداد خرید و فروش بوده که بدون شک مهمترین و کلیدی ترین بخش معامله املاک است. بطور معمول قبل از انتقال اسناد بطور رسمی در دفاتر اسناد رسمی طرفین اقدام به نوشتن قولنامه در دفاتر مشاور املاک می نمایند. قولنامه جزو اسناد عادی بشمار می رود و لیکن الزام آور بوده و طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود می باشند و از طریق دادگاه نیز قابل پیگیری است. در نوشتن یک قولنامه یا مبایعه نامه رعایت موارد ذیل الزامی است:
- یکی از قوانین نوشتن قرارداد املاک در قولنامه ذکر مشخصات طرفین قرارداد بطور کامل و مطابق با مدارک شناسایی مانند شناسنامه و کارت ملی است.
- در مواقعی که ملک مورد معامله دارای شرکا و یا چندین ورثه است، نکته مهم آوردن نام کلیه شرکا و وراث به انضمام میزان و درصد سهم هریک از آنها مطابق اسناد انحصار وراثت الزامی است. در مورد ملک ورثه ای گواهی مالیات بر ارث نیز باید از مالکان اخذ گردد. همچنین بهتر این است که وجوه پرداختی خریدار به اندازه سهم هر یک از شرکا و وارثان تقسیم و به هر شخص جداگانه پرداخت و رسید دریافت گردد.
نکته مهم دیگری که طبق قوانین نوشتن قرارداد املاک در قولنامه باید رعایت گردد این است که الزام به استعلام از اداره ثبت در مورد نیاز به تعویض یا عدم تعویض سند در قولنامه آورده شود تا چنانچه نیاز به اخذ سند تک برگی است اقدام شود.
- بر اساس قوانین نوشتن قرارداد املاک، مشخصات ملک مورد نظر اعم از متراژ دقیق ملک، پارکینگ و انباری و طبقه واحد تماما بر اساس سند ذکر گردد. همچنین لیست اموال موجود در ملک که قابلیت انتقال دارد بطور کامل ذکر شود.
- یکی دیگر از قوانین نوشتن قرارداد املاک، ذکر شرایط فسخ قرارداد و میزان جبران خسارت و زیان وارده به هر یک از طرفین (بهتر است جبران خسارت روزانه برآورد گردد) از سوی طرف دیگر بطور شفاف عنوان گردد.
- نکته مهم دیگر در قوانین نوشتن قرارداد املاک ذکر دقیق تاریخ تحویل ملک، ذکر تاریخ، آدرس و مشخصات دفترخانه می باشد.
و نکته پایانی در قوانین نوشتن قرارداد املاک امضا و اثر انگشت طرفین به همراه دو نفر شاهد در پای برگه قولنامه و ثبت قولنامه در دفاتر مشاور املاک معتبر و دارای مجوز از جمله نکاتی است که باید مدنظر قرار گیرد.
بیشتر بخوانید:
