قوانین نوشتن قرارداد املاک (بخش اول)
قوانین نوشتن قرارداد املاک از جمله موارد تخصصی مشاوران املاک می باشد. آگاهی از قوانین و داشتن تجربه کافی از مهم ترین بخشهای شغل مشاور املاک بوده و نوشتن قرارداد حرفه ای مستلزم اشراف کامل به قوانین مربوطه است. بطور کلی قراردادهای مشاور املاک به دو بخش قرارداد اجاره و قرارداد خرید تقسیم می گردد. در اینجا به تشریح قوانین نوشتن قرارداد املاک می پردازیم.
قوانین نوشتن قرارداد املاک: قرارداد اجاره
قوانین نوشتن قرارداد املاک در بحث قرارداد اجاره تابع قانون مالک و مستاجر تصویب شده در سال 1376 است و کلیه قراردادهای اجاره منعقد شده از سال 1376 مستلزم رعایت مفاد آن هستند. نکته قابل ذکر این است که قراردادهای اجاره در صورتیکه مفاد قانون مالک و مستاجر را رعایت نمایند مشمول آن شده و طرفین قرارداد از آن بهره مند می گردند. جهت قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده است طبق موارد استفاده و تاریخ قرارداد مشمول یکی از قوانین مالک و مستاجر تصویب شده در سال 1356، 1362 و 1365 می گردند. از جمله قوانین نوشتن قرارداد املاک اجاره که لازم الاجراست می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
- مشخصات طرفین قرارداد یعنی مالک و مستاجر بطور کامل در قرارداد ذکر شود.
- مشخصات کامل مورد اجاره و امکانات آن بطور کامل قید شود.
- مدت زمان اجاره بطور معین و با ذکر تاریخ در قرارداد مشخص گردد.
- قرارداد در دو نسخه و با اعتبار یکسان تنظیم و توسط دو نفر شاهد امضا و تائید گردد.
- میزان اجاره بها و ودیعه (در صورت وجود) اعلام و نحوه پرداخت آن تعیین گردد.
- نحوه پرداخت شارژ ملک مورد اجاره توسط یکی از طرفین تعیین شود.
- نحوه و چگونگی فسخ قرارداد طبق قوانین نوشتن قرارداد املاک اجاره عنوان شود.
- شرایط و مفاد حقوقی قرارداد و چگونگی پرداخت هزینههای تعمیرات کلی و جزئی مورد اجاره تعیین و اعلام شود.
- طبق قوانین نوشتن قرارداد املاک اجاره، بندی در قرارداد مبنی بر معرفی مرجع حل اختلاف در صورت بروز اختلاف مابین طرفین قرارداد باید آورده شود.
- شرایط و ضوابط مربوط به عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر و حقوق مالک تعیین شود.
- تکالیف مستاجر و موجر در پایان مدت قرارداد، نحوه تسویه و تخلیه ملک، حقوق مالک در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در پایان مدت اجاره، حقوق مستاجر در صورت عدم پرداخت ودیعه در پایان مدت قرارداد و پرداخت خسارت از سوی طرفین در صورت عمل نکردن به تعهدات خود و سایر موارد از این قبیل از جمله موارد مهمی است که جزو قوانین نوشتن قرارداد املاک اجاره بوده و بایستی در قرارداد لحاظ گردد.
نکات فوق جزو موارد مهم و اساسی است که طبق قوانین مالک و مستاجر تصویب شده در مرداد 1376 باید در تمام قراردادهای اجاره که از این تاریخ به بعد منعقد می گردد رعایت و لحاظ گردد.
تفاوت بین قرارداد اجاره رسمی و عادی: در بحث تفاوت بین قرارداد اجاره رسمی و عادی باید گفت که کلیه قراردادهایی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت می گردد قرارداد رسمی نامیده شده و قراردادهایی که در محلی به غیر از دفاتر اسناد رسمی منعقد می گردد قرارداد عادی و غیر رسمی اطلاق می گردد. به عبارتی قراردادهای اجاره ای که طبق قوانین نوشتن قرارداد املاک در دفاتر مشاور املاک و در فرمت قراردادهای اجاره ثبت می شود جزو قرارداد عادی محسوب می شوند.
نوع دیگری از قراردادهای املاک قرارداد خرید ملک بوده که دارای قوانین و شرایط خاص خود می باشد. خرید ملک از طریق دفاتر مشاور املاک و نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه صورت پذیرفته و سپس طرفین اقدام به ثبت قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی می نمایند. از اینرو قوانین نوشتن قرارداد املاک خرید دارای شرایط خاص خود بوده که در مقاله جداگانه به تشریح آن می پردازیم.
مطالب بیشتر:
